1. 갑자기 날아온 분담금 폭탄, 그냥 내야 할까요
청주에서도 재개발·재건축 정비사업이 곳곳에서 진행되고 있습니다. 처음 조합에 가입하거나 사업 초기에 안내받은 분담금은 수천만 원 수준이었는데, 착공을 앞두고 또는 관리처분계획 단계에서 갑자기 억 단위로 뛰어 통지가 오는 일이 적지 않습니다. 최근 몇 년간 원자재값과 인건비가 급등하면서 시공사가 공사비 증액을 요구하고, 그 부담이 고스란히 조합원 분담금으로 넘어오기 때문입니다.
이때 많은 조합원이 "조합이 정한 것이니 어쩔 수 없다"며 체념합니다. 그러나 정비사업은 조합원의 재산이 걸린 절차인 만큼, 법은 단계마다 조합원이 제동을 걸 수 있는 견제 장치를 마련해 두고 있습니다. 문제는 그 장치들이 대부분 짧은 기한 안에서만 작동한다는 점입니다. 그래서 분담금 통지를 받으면 가장 먼저 확인할 것은 "지금 사업이 어느 단계에 있고, 내가 쓸 수 있는 권리의 시한이 언제까지인가"입니다.
2. 추가 분담금은 왜, 어떻게 늘어나나
조합원 분담금은 크게 보면 '새로 받을 아파트(종후자산)의 값'에서 '내가 원래 가진 토지·건물(종전자산)의 평가액'을 뺀 차액에, 조합원이 나눠 부담하는 정비사업비가 더해져 정해집니다. 이 중 정비사업비에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 바로 공사비입니다.
도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 제6호는 관리처분계획에 '정비사업비의 추산액과 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기'를 반드시 담도록 하고 있습니다. 즉 분담금은 관리처분계획에서 구체적으로 확정됩니다. 따라서 분담금이 부당하게 늘었다고 느낀다면, 그 전제가 되는
공사비 증액이 적정한지, 그리고 그것을 반영한
총회 의결과 관리처분계획에 절차상 하자가 없는지를 다투는 것이 핵심입니다. 분담금이라는 결과만 붙잡고 항의해서는 바뀌지 않습니다.
3. 첫 번째 무기 — 공사비가 적정한지 검증받기
공사비 증액이 분담금 상승의 원인이라면, 조합원은 그 공사비가 적정한지 객관적으로 검증받을 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제29조의2는 일정한 경우 사업시행자(조합)가 정비사업 지원기구에 공사비 검증을
의무적으로 요청하도록 정하고 있습니다.
| 검증을 요청해야 하는 경우 | 요건 |
|---|
| 조합원이 요청할 때 | 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 검증 의뢰를 요청 |
| 증액 폭이 클 때(사업시행계획인가 前 시공자 선정) | 누적 공사비 증액 비율 10% 이상 |
| 증액 폭이 클 때(사업시행계획인가 後 시공자 선정) | 누적 공사비 증액 비율 5% 이상 |
| 검증 후 또 오를 때 | 검증 완료 뒤 추가로 3% 이상 증액 |
여기서 물가상승분(생산자물가상승률)은 증액 비율 계산에서 빠집니다. 조합원 5분의 1만 뜻을 모으면 검증을 강제할 수 있다는 점이 핵심입니다. 검증 결과 공사비가 과다하다고 나오면 증액 협상과 총회 표결에서 강력한 근거가 됩니다.
4. 두 번째 무기 — 총회 의결정족수 다툼
공사비 증액을 반영해 관리처분계획을 바꾸는 것은 반드시 조합원 총회의 의결을 거쳐야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제10호). 그런데 여기에는 조합원을 보호하는 중요한 장치가 있습니다.
관리처분계획의 수립·변경은 원칙적으로 조합원 과반수의 찬성으로 의결하지만,
정비사업비가 100분의 10(10%) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 있어야 합니다(제45조 제4항). 또한 이런 관리처분계획 총회는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석해야 성립합니다(제45조 제10항). 나아가 조합은 총회 개최일 1개월 전에 분담규모 등을 각 조합원에게 문서로 통지해야 합니다(제74조 제5항).
따라서 공사비가 크게 올라 정비사업비가 10%를 넘겨 늘었는데도 조합이 단순 과반수만으로 밀어붙였다거나, 직접 출석 정족수를 채우지 못했거나, 1개월 전 통지를 빠뜨렸다면 그 총회 결의에는 하자가 있습니다. 이는 결의의 효력을 다툴 유력한 근거가 됩니다.
다만 유의할 점이 있습니다. 이 3분의 2 특별정족수는 공사도급계약의 변경 그 자체를 의결하는 안건이 아니라, 그 증액이 반영되는 사업시행계획이나 관리처분계획의 수립·변경을 의결하는 총회에 적용됩니다. 또한 정비사업비가 10% 이상 늘었는지는 최초 조합설립 동의서의 개산액과 곧바로 비교하는 것이 아니라, 먼저 사업시행계획 단계에서 동의를 거친 정비사업비와 비교하고, 다시 관리처분계획의 정비사업비를 그것과 비교하는 단계적 방식으로 판단한다는 것이 대법원의 태도입니다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2012두28520 판결). 어느 단계의 정비사업비를 기준으로 삼느냐에 따라 3분의 2 요건의 적용 여부가 갈리므로, 반드시 이 점을 따져 보아야 합니다.
5. 세 번째 무기 — 인가 단계의 공람과 타당성 검증
관리처분계획은 조합의 의결만으로 끝나지 않고 관할 시장·군수의 인가를 받아야 효력이 생깁니다. 이 인가 절차에도 조합원이 개입할 창구가 있습니다. 사업시행자는 인가를 신청하기 전에 관계 서류를 30일 이상 공람하게 하고 조합원의 의견을 들어야 합니다(제78조 제1항). 이 기간에 의견서를 제출해 문제점을 공식적으로 남겨 두어야 합니다.
또한 정비사업비가 10% 이상, 조합원 분담규모가 추산액 총액 대비 20% 이상 늘어나면 시장·군수가 공공기관에 관리처분계획의 타당성 검증을 의무적으로 요청해야 하고, 무엇보다
조합원 5분의 1 이상이 인가 신청이 있은 날부터 15일 이내에 요청하면 타당성 검증을 받도록 되어 있습니다(제78조 제3항). 15일이라는 짧은 기한이 관건이므로, 인가 신청 움직임이 보이면 미리 준비해야 합니다.
6. 그래도 받아들일 수 없다면 — 소송과 가처분
견제 장치를 동원해도 조합이 강행한다면 소송으로 다투게 됩니다. 이때
지금 사업이 어느 단계인지에 따라 다투는 방법이 달라진다는 점이 매우 중요합니다.
| 시점 | 다투는 대상 | 방법 |
|---|
| 관리처분계획 인가·고시 前 | 총회 결의 자체 | 총회결의 무효확인의 소 + 총회결의 효력정지 가처분 |
| 관리처분계획 인가·고시 後 | 관리처분계획(행정처분) | 관리처분계획 취소·무효확인 항고소송(행정소송) |
인가·고시 전에는 총회 결의의 하자를 직접 다투면서, 결의를 근거로 사업이 되돌릴 수 없이 진행되는 것을 막기 위해 임시의 지위를 정하는 가처분(민사집행법 제300조 제2항)으로 효력을 정지시킬 수 있습니다. 반면 관리처분계획이 인가·고시된 뒤에는 그 계획이 행정처분의 성격을 갖게 되어, 더 이상 총회결의 무효확인이 아니라 관리처분계획 자체의 취소나 무효확인을 구하는 행정소송으로 다투어야 한다는 것이 확립된 판례의 태도입니다. 시기를 놓치면 다투는 방법 자체가 바뀌고 입증도 어려워지므로, 이르게 대응할수록 유리합니다.
한편 분담금이 부담스럽다고 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상이 되어, 감정평가액을 기준으로 손실보상 협의·수용재결 또는 매도청구의 절차로 넘어갑니다(제73조). 이때 청산금 산정의 기준이 되는 감정평가는 통상 분양신청기간이 끝난 다음 날의 가격을 기준으로 하며, 이렇게 매겨진 감정평가액은 시세보다 낮게 나오는 경우가 많으므로 분양신청 포기는 매우 신중하게 결정해야 합니다.
7. 조성욱 변호사의 관점
정비사업 분담금 분쟁에서 가장 안타까운 경우는, "억울하다"는 마음만 앞세우다 총회·공람·검증요청의 시한을 모두 흘려보내고 인가·고시가 끝난 뒤에야 변호사를 찾는 것입니다. 그 시점이면 다툴 수단이 항고소송으로 좁아지고 입증도 훨씬 어려워집니다. 정비사업은 단계마다 조합원에게 '5분의 1의 검증 요청권', '10% 증액 시 3분의 2 특별정족수', '공람 의견 제출' 같은 견제권을 쥐여 주고 있고, 그 권리를 제때 행사했는지가 결과를 가릅니다. 또 하나 놓치기 쉬운 점은, 분담금은 공사비만이 아니라 내 종전자산이 낮게 감정평가돼도 늘어난다는 것입니다. 그래서 공사비 증액만 볼 것이 아니라 종전자산 평가의 적정성까지 함께 따져야 실질적인 감액으로 이어집니다.
8. 청주·충북에서 다툰다면
청주·충북의 정비구역 조합원이 관리처분계획이나 총회 결의를 다투는 소송은 청주지방법원에서, 관리처분계획 인가에 관한 문제는 이를 인가한 관할 시장·군수(청주시장 등)를 상대로 진행하게 됩니다. 정비사업은 도시정비법·조합 정관·개별 총회 절차가 복잡하게 얽혀 있어, 사업 단계 진단과 시한 관리가 승패를 좌우합니다.
법률사무소 信은 청주에서 21년간 건설·부동산 분쟁을 다뤄 온 경험으로 다음 원칙에 따라 대응합니다. 첫째, 지금 사업이 시공자 선정·사업시행계획인가·관리처분계획 중 어느 단계에 있는지부터 진단해 남은 견제권과 그 시한을 확정합니다. 둘째, 조합원 5분의 1을 모아 공사비 검증·타당성 검증을 요청하는 실무를 지원합니다. 셋째, 총회 의결정족수·직접출석·사전통지의 하자를 검토해 결의 효력을 다툴 근거를 찾습니다. 넷째, 사업 단계에 맞춰 효력정지 가처분과 본안소송(총회결의 무효확인 또는 관리처분계획 취소)을 설계합니다. 다섯째, 공사비만이 아니라 종전자산 감정평가의 적정성까지 함께 검토해 분담금을 실질적으로 줄이는 길을 찾습니다.
청주·충북에서 재개발·재건축 분담금이나 공사비 증액으로 곤란을 겪고 계시다면, 견제권의 시한을 놓치기 전에 부담 없이 연락 주십시오. ☎ 043-291-5555