Q.공사가 지연됐다며 지체상금을 청구당했는데 다 내야 하나요?

1. 공기 지연 분쟁의 시대 — 지체상금이 다시 뜨겁다

건설경기 침체와 외부 변수가 겹치면서 공사가 예정보다 늦어지는 현장이 늘고, 그만큼 지체상금 청구도 급증하고 있습니다. 2026년 6월 레미콘 파업이 장기화 조짐을 보이자 골조공사 차질로 인한 공기 연장과 지체상금 부담이 건설업계의 최대 현안으로 떠올랐고(뉴스웨이 2026. 6. 11.), 한 중견기업이 지체상금률이 업계 통상 수준보다 높게 설정됐다며 불공정 계약을 문제 삼아 신고한 사례도 보도됐습니다(비즈니스포스트 2026. 6. 12.). 청주·충북에서도 발주자로부터 "준공이 늦었으니 공사대금에서 지체상금을 빼겠다"는 통보를 받았다는 상담이 이어집니다. 이때 가장 먼저 드는 걱정이 "약정한 지체상금을 전부 물어야 하나"입니다. 결론부터 말씀드리면, 청구된 금액을 그대로 무는 경우는 오히려 드뭅니다. 지체상금에는 감액·공제·상한·종기 제한이라는 네 겹의 방어선이 있고, 지체일수와 책임의 소재를 정밀하게 따지면 청구액이 크게 줄거나 사라지는 사례가 많기 때문입니다. 이 글에서 그 방어선을 하나씩 짚어 드립니다.

2. 지체상금의 정체 — 손해배상액의 예정

지체상금은 수급인이 약정한 준공기한 안에 공사를 끝내지 못한 데 대한 손해배상액을 미리 정해 둔 약정, 즉 손해배상액의 예정입니다. 민법 제398조 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하므로, 도급계약서의 지체상금 조항은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 봅니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결). 이 성질에서 두 가지 중요한 결론이 나옵니다. 첫째, 발주자에게 유리한 면이 있습니다. 손해배상액의 예정은 손해의 발생과 액수에 대한 입증 곤란을 덜어 주려는 제도이므로, 발주자는 지연 사실과 약정 지체상금률만 주장하면 되고 실제로 얼마의 손해를 입었는지 따로 증명할 필요가 없습니다. "당신이 실제로 손해를 본 게 없지 않냐"는 반박만으로는 청구를 막지 못합니다. 둘째, 수급인에게 결정적인 무기가 있습니다. 예정액이 부당히 과다하면 법원이 직권으로 적당히 감액할 수 있습니다(제398조 제2항). 실제 손해가 거의 없다는 사정은 청구를 막는 사유는 아니지만, 감액을 판단하는 핵심 요소로 작동합니다. 여기서 한 가지 구별이 중요합니다. 지체상금이 손해배상액의 예정이 아니라 위약벌로 해석되면 감액이 봉쇄됩니다. 대법원 전원합의체는 위약금이 손해배상의 예정인지 위약벌인지는 계약서의 내용과 체결 경위, 약정의 주된 목적을 종합한 의사해석의 문제이고, 같은 계약에 손해배상 조항이 따로 있어 위약금까지 예정으로 보면 이중배상이 되는 등의 특별한 사정이 있을 때 비로소 위약벌로 본다고 판단했습니다. 그리고 위약벌에는 제398조 제2항을 유추적용해 감액할 수 없고 제103조(반사회질서)에 따른 무효 법리로만 통제된다고 했습니다(대법원 2022. 7. 21. 선고 2018다248855, 248862 전원합의체 판결, 반대의견 있음). 통상의 건설 지체상금은 손해배상액의 예정이어서 감액 대상이지만, 계약서 문구에 따라 결론이 갈릴 수 있으므로 조항 해석이 출발점입니다.

3. 얼마를 무나 — 지체상금률과 30% 상한

지체상금 = 계약금액 × 지체상금률 × 지체일수가 기본 공식입니다. 모수가 되는 계약금액과 지체상금률, 그리고 상한을 알아 두셔야 합니다. 공공계약에는 법정 지체상금률이 정해져 있습니다. 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙 제75조는 공사의 지체상금률을 1천분의 0.5(하루당 계약금액의 0.05%)로 정하고 있습니다. 지방자치단체가 발주하는 공사도 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제30조와 그 시행령 제90조에 같은 취지의 지연배상금 규정(공사 1천분의 0.5, 계약금액의 30% 한도)을 두고 있습니다. 한편 산정의 모수가 되는 계약금액은, 장기계속공사라면 총액이 아니라 해당 연차별 계약금액입니다(국가계약법 시행령 제74조 제1항). 가장 많이 놓치는 것이 상한입니다. 국가계약법 시행령 제74조 제3항은 지체상금이 계약금액(기성부분을 인수한 경우 그 부분을 뺀 금액)의 100분의 30을 초과하면 30%로 묶도록 정하고 있습니다. 즉 공공계약에서는 아무리 오래 지연돼도 지체상금이 계약금액의 30%를 넘지 못합니다. 같은 조 제1항은 수급인의 책임 없는 사유로 지체된 일수는 지체일수에서 빼도록, 제2항은 검사를 거쳐 인수한 기성부분에 상당하는 금액은 계약금액에서 공제하도록 정하고 있습니다. 민간공사는 당사자가 지체상금률을 자유롭게 정합니다. 1일당 1,000분의 1(0.1%)을 약정하는 경우가 흔한데, 공사가 길게 지연되면 그 합계가 공사대금에 육박할 만큼 커집니다. 바로 이 지점에서 제398조 제2항의 감액이 작동합니다. 대법원도 1일당 1,000분의 1로 약정한 사건에서 약정 지체상금 약 4억 1,400만 원을 1억 8,000만 원으로 감액한 원심을 정당하다고 수긍했습니다(2001다1386). 민간계약이라도 과도한 지체상금은 절반 이하로 깎일 수 있다는 뜻입니다. 감액을 할지, 얼마나 깎을지는 여러 사정을 종합한 사실심 법원의 재량에 맡겨져 있어, 같은 사안이라도 변론을 어떻게 구성하느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다.

4. 언제부터 언제까지 — 기산점·종기·공제

지체상금 다툼의 승패는 대부분 "며칠을 곱하느냐"에서 갈립니다. 지체일수를 정하는 세 가지 원칙을 알아 두셔야 합니다. 기산점은 준공기한 다음날입니다. 약정한 준공일 당일까지는 이행기 안이므로 지체가 아니고, 그 다음날부터 지체일수가 시작됩니다(2001다1386, 2009다41137). 종기는 무한정 늘어나지 않습니다. 수급인이 공사를 중단하거나 해제사유가 생겨 계약이 해제된 경우, 대법원은 지체상금의 종기를 "도급인이 계약을 해제할 수 있었던 때(실제로 해제한 때가 아닙니다)부터 다른 업자에게 맡겨 공사를 완성할 수 있었던 시점까지"로 보았습니다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다41137, 41144 판결). 발주자가 해제를 미루며 시간을 끌었다고 해서 그만큼 지체상금이 불어나지 않고, 새 업자가 잔여공사를 마치는 데 통상 걸리는 기간까지만 인정된다는 의미입니다. 공정이 거의 끝나 잔여공사가 적을수록 이 기간은 짧아집니다. 수급인의 책임이 아닌 지연은 공제됩니다. 같은 판결은 수급인이 책임질 수 없는 사유로 공사가 지연된 기간은 지체일수에서 공제되어야 한다고 했습니다. 발주자의 설계변경 지시, 자재공급 지연, 인허가 지연, 부지 미인도, 검사 지연 등으로 늦어진 일수는 빼야 합니다. 다만 막연히 "발주자 탓도 있었다"는 정도로는 부족하고, 어떤 사유로 며칠이 지연됐는지를 수급인이 구체적으로 주장·증명해야 공제가 인정됩니다.

5. 깎거나 면하는 길 — 불가항력·발주자 귀책·공기연장

지체일수를 다투는 것과 별도로, 지연의 책임 자체를 다투는 길이 있습니다. 불가항력은 면책 사유이지만 문턱이 높습니다. 천재지변이나 이에 준하는 사정으로 준공이 지연되면 지체상금을 물지 않습니다. 그러나 대법원은 그 불가항력을 "수급인의 지배영역 밖에서 발생하고, 통상의 수단을 다하여도 막을 수 없었던 사정"으로 엄격하게 봅니다. 이른바 IMF 사태와 그로 인한 자재 수급 차질은 불가항력이 아니라고 보았고(2001다1386), 통상적인 비도 수급인이 공사기간을 정할 때 당연히 감안하는 것이어서 천재지변에 준하는 이례적 강우가 아니라면 면책 사유가 되지 못한다고 했습니다. 2026년 레미콘 파업 같은 자재 수급 차질도 이 기준에 비추면, 파업의 전국적 규모와 대체 조달 불능 같은 구체적 사정을 어떻게 입증하느냐에 따라 면책이 인정될 수도, 감액 사유에 그칠 수도 있어 개별 사안마다 검토가 필요합니다. 발주자 귀책은 강력한 방어선입니다. 지연의 원인이 발주자에게 있으면 그 기간은 지체일수에서 빠집니다. 나아가 대법원은 발주자의 귀책사유로 계약이 해제된 경우에도 지체상금 약정 자체는 적용되며, 다만 지체일수 산정에서 발주자 책임 기간을 반영해야 한다고 보았습니다. 같은 사건에서 수급인의 책임이 없는 지반침하 사고로 공사가 지연된 기간에 대해서는 지체상금을 부담하지 않는다고 판단했습니다(대법원 2012. 10. 11. 선고 2010다34043, 34050 판결). 공기연장 합의는 명확히 남기십시오. 발주자 귀책이나 불가항력으로 공사가 늦어질 때 공기를 연장하기로 서면 합의했다면, 연장된 준공기한이 새로운 기산점이 되어 그만큼 지체상금 발생이 미뤄집니다. 구두 합의만으로는 나중에 입증이 어려우므로 반드시 공문이나 변경계약서로 남겨야 합니다. 반대로 합의 없이 일방적으로 연장을 주장하려면 그 지연이 수급인의 책임이 아니라는 점이 인정되어야 합니다. 발주자의 중도금 지급이 일부 늦었다는 사정만으로는 수급인이 곧바로 공사를 멈출 정당한 사유가 되지 못한다는 점도 함께 유의해야 합니다(2001다1386).

6. 입증과 정산 — 누가 무엇을 증명하나

다툼의 구조를 알면 무엇을 준비해야 할지 보입니다. 발주자가 준공기한 도과라는 지연 사실을 증명하면 지체상금 청구가 일단 성립하고, 그때부터는 수급인이 불가항력이나 발주자 귀책 같은 면책·공제 사유를 적극적으로 주장·증명해야 합니다. 그래서 평소의 기록이 결정적입니다. 설계변경 지시 공문, 자재공급 지연을 보여주는 발주자와의 연락, 인허가·민원 처리 경위, 기상 기록, 공기연장 요청 공문과 그에 대한 회신을 시간순으로 정리해 두면 지체일수 공제와 감액의 근거가 됩니다. 정산 단계에서도 알아 둘 점이 있습니다. 발주자는 통상 지체상금을 공사대금에서 빼겠다고 주장하지만, 지체상금 채권과 공사대금 채권이 당연히 동시이행 관계에 있는 것은 아니어서 공사대금에서 기계적으로 공제되는 것이 아니라 상계 등의 방법으로 정산됩니다. 또한 부실시공이나 하자로 인한 손해는 완공 지체로 인한 손해와 별개여서 지체상금 약정의 적용 범위 밖입니다. 따라서 계약에 별도의 손해배상 조항이 있으면 발주자는 지체상금과 별도로 그 배상을 청구할 수 있고, 그 범위는 민법 제393조의 일반 법리로 정해져 지체상금액에 묶이지 않습니다(2009다41137). 다만 공사가 약정된 최후 공정까지 끝나 사회통념상 완성에 이르렀다면 더는 완공 지체가 아니라 하자담보책임의 문제가 되므로, 내 사건이 미완성인지 완성 후 하자인지의 구별이 선행 쟁점입니다. 거꾸로 수급인 입장에서는 받지 못한 기성 공사대금을 적극적으로 청구해 지체상금과 맞세워 다투는 것이 정석입니다.

7. 청주·충북에서의 분쟁 처리

지체상금을 둘러싼 공사대금 청구·정산 소송은 채무자 주소지나 의무이행지를 관할하는 법원에서 진행되며, 청주와 충북 대부분 지역은 청주지방법원 관할입니다. 사실관계가 복잡한 공기 지연 사건은 법원의 건설감정(기성고와 지연 원인·일수 감정)을 거치는 경우가 많아, 감정 신청과 감정인 심문을 어떻게 설계하느냐가 결과를 좌우합니다. 공사대금 회수 일반에 관해서는 별도 FAQ "공사대금을 못 받았는데 어떻게 회수하나요?"와 "공사대금을 못 받았는데 건물에 유치권을 행사할 수 있나요?"를 함께 보시면 전체 그림이 잡힙니다. 조성욱 변호사의 관점 21년간 청주에서 건설 분쟁을 다루며 지체상금 사건에서 거듭 확인하는 것은, 청구서에 적힌 금액과 법원이 인정하는 금액 사이의 간극이 매우 크다는 점입니다. 의뢰인들이 가장 자주 놓치는 부분은 두 가지입니다. 하나는 지연의 책임을 따지기 전에 지체일수 자체가 종기 제한과 발주자 귀책 공제로 줄어든다는 사실이고, 다른 하나는 발주자 귀책을 "느낌"이 아니라 공문과 기록으로 특정해야 비로소 공제된다는 점입니다. 반대로 발주자를 대리할 때는 지체상금이 손해배상액의 예정이라 실손해 입증 없이 청구된다는 강점을 살리되, 감액 가능성을 미리 계산해 협상의 현실적 기준선을 잡습니다. 지체상금은 결국 날짜와 책임의 싸움이고, 그 싸움은 평소의 기록에서 이미 절반이 결정됩니다.

8. 법률사무소 信의 대응

법률사무소 信은 청주에서 21년간 건설·공사대금 분쟁을 다뤄 왔습니다. 지체상금 사건에서는 다음 원칙을 따릅니다. 첫째, 첫 상담에서 계약서의 지체상금 조항이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지부터 해석하여 감액 가능성의 문이 열려 있는지 진단합니다. 둘째, 지체상금률과 모수가 되는 계약금액, 공공계약이라면 30% 상한 적용 여부를 점검해 청구액의 천장을 확인합니다. 셋째, 기산점과 종기, 특히 계약해제 사안에서 종기가 어디서 끊기는지를 판례 기준으로 산정해 지체일수를 다툽니다. 넷째, 발주자 귀책으로 공제되어야 할 일수를 공문·기록으로 특정하여 입증합니다. 다섯째, 불가항력·이상기후·공기연장 합의 등 면책·감액 사유를 정리하고, 실제 손해와의 대비를 통해 감액 변론을 구성합니다. 여섯째, 받지 못한 공사대금 청구와 묶어 상계·정산 구조로 다투고, 필요하면 건설감정을 전략적으로 활용합니다. 지체상금 통보를 받았다고 해서 그 금액을 그대로 받아들일 일이 아닙니다. 청주·충북에서 공기 지연과 지체상금으로 고민하고 계시다면 부담 없이 연락 주십시오. ☎ 043-291-5555