Q.임대인이 갱신을 거절했어요. 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

1. 계약갱신요구권 — 임차인의 강력한 권리

청주에서 주택을 임차해 살다가 만기 무렵 임대인에게서 "이번에는 갱신을 못 해 주겠다"는 통보를 받고 당황하시는 분이 많습니다. 그러나 2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로, 임차인은 1회에 한해 2년의 계약갱신요구권을 행사할 수 있게 되었습니다. 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다는 것이 법의 핵심입니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인은 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 갱신되면 종전과 같은 조건으로 2년이 더 연장됩니다. 즉 권리가 살아 있는 시간의 창(窓)이 정해져 있다는 점이 가장 중요합니다. 만료 6개월 전에 권리가 열리고 만료 2개월 전에 닫히므로, 이 기간을 놓치면 갱신 요구의 효력을 다투기가 어려워집니다. 그래서 반드시 내용증명·문자·이메일처럼 날짜와 내용이 남는 서면으로 요구하셔야 합니다.

2. 임대인이 거절할 수 있는 9가지 사유 (제6조의3 단서)

법은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우를 다음 9가지로 한정합니다. 이 사유에 해당하지 않으면 임대인은 갱신을 거절할 수 없습니다. ·임차인이 차임을 2기분 이상 연체한 사실이 있는 경우 ·임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ·서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ·임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부나 일부를 전대한 경우 ·임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우 ·주택이 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못하게 된 경우 ·임대인이 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우 ·임대인(또는 그 직계존속·직계비속)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ·그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 이 가운데 실무에서 분쟁이 가장 잦은 것이 여덟 번째, '임대인 본인 실거주' 사유입니다.

3. 실거주 거절 — 증명책임은 임대인에게 있다

임대인이 "내가 직접 들어가 살겠다"며 갱신을 거절하는 사례가 가장 많습니다. 문제는 이 말이 진심인지, 임차인을 내보내기 위한 핑계인지 가리기 어렵다는 데 있습니다. 이에 대해 대법원은 분명한 기준을 제시했습니다. 대법원은 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다고 판단했습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 나아가 '실제 거주하려는 의사'는 임대인이 단순히 그런 의사를 표명했다는 사정만으로 곧바로 인정되지는 않으며, 임대인의 주거 상황, 가족의 직장·학교 등 사회적 환경, 그러한 의사를 가지게 된 경위, 거절 전후의 사정, 실거주 의사와 모순되는 언동의 유무, 이사 준비의 유무와 내용 등을 종합하여 판단해야 한다고 보았습니다. 다시 말해 임대인이 "살겠다"고 말만 해서는 부족하고, 그것이 가공된 것이 아니라 진정한 계획임을 통상적으로 수긍할 수 있는 객관적 사정이 있어야 한다는 뜻입니다. 따라서 실거주를 이유로 갱신을 거절당했더라도, 임차인은 그 의사가 진정한지 충분히 다툴 수 있습니다. 임대인에게 주민등록 이전 계획, 기존 거주지의 처분 여부, 가족의 거주 계획 같은 구체적 자료를 요구하고, 거절 직후 임대인이 더 비싼 값에 새 세입자를 구하려는 정황이 있는지 확인하는 것이 출발점입니다.

4. 집을 산 사람도 실거주로 거절할 수 있나

임대차 기간 중에 집이 팔려 새 주인이 들어오는 경우도 흔합니다. 이때 "나는 종전 집주인에게 갱신을 요구했는데, 새 주인이 들어와 살겠다며 거절할 수 있느냐"는 의문이 생깁니다. 대법원은 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인(매수인)도, 갱신을 거절할 수 있는 기간(만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 안이라면 자신이 실제 거주하려는 사유를 들어 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다고 보았습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결). 다만 이 경우에도 앞서 본 실거주 의사의 증명책임은 그대로 적용되므로, 새 주인 역시 진정한 거주 의사를 객관적으로 보여야 합니다. 결국 '누가 거절하느냐'보다 '실거주 의사가 진짜냐'가 승부처입니다.

5. 실거주 거절 후 미실거주 — 손해배상 책임

법은 가짜 실거주를 막기 위한 강력한 장치를 두고 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하여 임차인을 내보낸 뒤, 정당한 사유 없이 그 기간 안에 제3자에게 다시 임대하면 임대인은 손해배상 책임을 집니다(제6조의3 제5항·제6항). 손해배상액은 임대인과 임차인이 따로 약정하지 않았다면 다음 셋 중 가장 큰 금액으로 정해집니다. ·갱신 거절 당시 월차임(차임이 없으면 보증금을 월차임으로 환산한 금액)의 3개월분에 해당하는 금액 ·임대인이 새 임차인에게 임대하여 얻은 차임과 종전 차임의 차액의 2년분에 해당하는 금액 ·갱신 거절로 임차인이 입은 실제 손해액 입증을 위해서는 임대인이 갱신 거절 후 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 임대한 사실, 등기부등본·전입세대 열람 자료, 새 임대차의 차임 인상 자료 등을 확보해야 합니다. 거절당해 이사를 나간 뒤에도 한동안 그 집의 등기부와 전입 상황을 살펴 두는 것이 좋습니다.

6. 갱신 후 차임 — 5% 인상 한도

갱신요구권을 행사하여 계약이 갱신되면, 차임이나 보증금의 인상은 5% 한도로 제한됩니다(제6조의3, 제7조). 임대인이 5%를 넘겨 요구하더라도 임차인은 5% 한도 안에서만 부담하면 됩니다. 또한 인상은 약정 후 1년 이내에는 다시 할 수 없습니다. 이 한도를 모르고 무리한 인상을 한 번 받아들이면 사후에 되돌리기 어려우므로, 갱신 협상 단계에서 5% 상한을 분명히 주장하시는 것이 좋습니다.

7. 분쟁 해결 경로와 흔한 실수

임대인이 갱신을 거절하거나 부당한 조건을 고집하면, 세 가지 경로로 다툴 수 있습니다. 첫째는 주택임대차분쟁조정위원회입니다. 충북에도 설치되어 있으며, 비용이 저렴하고 양 당사자가 합의하면 재판상 화해와 같은 효력이 생깁니다. 통상 3~6개월이 걸립니다. 둘째는 청주지방법원의 민사조정으로, 가벼운 분쟁을 신속히 해결할 수 있고 결렬되면 본안 소송으로 이어집니다. 셋째는 본안 소송으로, 갱신의 효력을 확인받거나(임차권 확인) 가짜 실거주로 인한 손해배상을 청구하는 방식입니다. 마지막으로 임차인이 가장 자주 저지르는 실수를 정리합니다. 만료 2개월 전이 지나서야 갱신을 요구하면 효력을 다투기 어렵습니다. 구두로만 요구하면 나중에 입증이 되지 않습니다. 갱신 요구 전 차임을 2기 이상 연체하면 거절 사유 첫 번째에 걸립니다. 5%를 넘는 인상을 한 번 합의하면 되돌리기 어렵습니다. 이 네 가지만 피해도 권리의 절반은 지킨 셈입니다. 조성욱 변호사의 관점 주택 임차인의 계약갱신요구권 분쟁을 21년간 청주에서 다루며 보는 핵심은, 임대인의 '실거주' 주장이 진짜인지가 거의 모든 사건의 승부처라는 점입니다. 이 유형에서 의뢰인이 자주 놓치는 부분은, 실거주 증명 책임이 임대인에게 있고 거절 후 실제로 살지 않으면 손해배상까지 물을 수 있다는 점이니, 거절당했다고 곧바로 포기하지 마시고 그 뒤를 지켜보셔야 합니다.

8. 법률사무소 信의 대응

법률사무소 信은 청주에서 21년간 부동산·임대차 분쟁을 다뤄 왔습니다. 갱신요구권 사건은 다음 원칙으로 접근합니다. 첫째, 만료 6개월 전 단계에서 갱신 요구의 시점과 서면 작성을 자문해 권리부터 확보합니다. 둘째, 임대인의 거절이 9가지 사유에 적격한지 진단합니다. 셋째, 실거주 사유라면 증명책임이 임대인에게 있다는 점을 활용해 객관적 자료를 요구·확보합니다. 넷째, 임대인의 자력과 합의 의사를 보고 분쟁조정과 소송 중 효율적인 경로를 선택합니다. 다섯째, 가짜 실거주가 의심되면 이사 후에도 등기·전입 상황을 추적해 사후 손해배상 가능성을 진단합니다. 청주·충북에서 임대인의 갱신 거절로 어려움을 겪고 계신다면 부담 없이 연락 주십시오. ☎ 043-291-5555