Q.집주인과 분쟁이 났을 때 임차인이 할 수 있는 것은 무엇인가요?

1. 임차인이 겪는 분쟁의 다섯 유형

청주에서 집주인과 부딪히는 분쟁은 대개 다섯 갈래입니다. 유형마다 적용 법령과 대응 방법이 다르므로 본인 사건이 어디에 해당하는지부터 가리셔야 합니다. 첫째는 보증금 미반환으로, 임차인 분쟁 중 가장 흔합니다. 자세한 대응은 전세보증금을 못 받았어요에서 따로 다룹니다. 둘째는 차임 인상과 갱신 거절입니다. 갱신 거절은 임대인이 갱신을 거절했어요를 참고하시고, 인상 한도는 아래 4항에서 다룹니다. 셋째는 수선 거부로 누수·결로·보일러 고장이 대표적입니다. 넷째는 무단 출입이나 반복 연락 같은 부당 침해이고, 다섯째는 명도 요구입니다.

2. 임차인을 지키는 권리 — 그리고 제10조라는 안전장치

주택임대차보호법이 보장하는 권리부터 정확히 짚겠습니다. 대항력(제3조)은 입주와 전입신고를 마치면 그다음 날부터 생기며, 매매나 경매로 집주인이 바뀌어도 임차권을 새 소유자에게 주장할 수 있게 해 줍니다. 우선변제권(제3조의2)은 여기에 확정일자가 더해져야 생깁니다. 확정일자만 받아 두고 전입신고를 미루면 우선변제권이 서지 않으므로, 입주·전입신고·확정일자 세 가지를 같은 날 마치시는 것이 안전합니다. 갱신요구권(제6조의3)은 1회에 한해 2년의 갱신을 요구할 수 있는 권리이고, 수선청구권은 민법 제623조에서 나옵니다. 여기에 더해 가장 강력한 조항이 따로 있습니다. 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다. 계약서에 서명하셨더라도 마찬가지입니다. 실무에서 자주 보는 "시설 수리는 전적으로 임차인이 부담한다", "중도 퇴거 시 보증금 일부를 포기한다", "갱신요구권을 행사하지 않기로 한다" 같은 특약은 이 조항에 걸려 무효가 될 수 있습니다. 집주인이 계약서를 들이밀 때 물러서지 않으셔도 되는 근거가 여기 있습니다. 한 가지 더, 2026년 1월 시행된 제3조의7은 계약을 체결할 때 임대인이 해당 주택의 확정일자·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 정하고 있습니다. 계약 단계에서 요구하실 수 있는 권리이므로, 집주인의 체납 여부를 미리 확인해 보증금 위험을 줄이시기 바랍니다.

3. 수선 의무 — "수리는 임차인 부담"이라 써 있어도

누수·결로·보일러 고장은 임차인이 가장 자주 겪는 분쟁입니다. 민법 제623조에 따라 임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 집니다. 경계는 규모입니다. 대법원은 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결에서, 파손이 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이면 임대인에게 수선의무가 없지만, 수선하지 않으면 계약에서 정한 목적대로 사용·수익할 수 없는 정도라면 임대인이 수선의무를 진다고 판단했습니다. 전구나 필터 교체는 임차인 몫이고, 보일러가 멈춰 겨울을 날 수 없다면 임대인 몫이라는 뜻입니다. 여기서부터가 중요합니다. 같은 판결은 수선의무를 면제하거나 임차인에게 떠넘기는 특약이 있더라도, 그 특약에 범위를 명시하지 않았다면 면제되는 것은 통상 생길 수 있는 소규모 수선에 그친다고 보았습니다. 대파손의 수리, 건물 주요 구성부분의 대수선, 기본적 설비의 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인이 부담합니다. 실제 사안도 배관이 터지고 보일러가 작동하지 않은 경우였습니다. 이 법리는 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결에서도 그대로 유지되었고, 수선의무의 정도에 관하여는 대법원 2000. 3. 23. 선고 98두18053 판결이 함께 인용됩니다. 집주인이 응하지 않으면 먼저 문자·이메일·내용증명 같은 서면으로 수선을 요구해 기록을 남기십시오. 그래도 거부하면 직접 수선한 뒤 비용을 청구하거나(민법 제626조), 사용하지 못한 기간만큼 차임 감액을 청구하실 수 있습니다.

4. 차임 인상 — 5%의 정확한 뜻, 그리고 더 낸 돈

인상 한도의 근거는 갱신요구권 조항이 아니라 주택임대차보호법 제7조입니다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 곧 5%를 넘지 못합니다(같은 조 제2항, 시행령 제8조 제1항). 두 가지를 흔히 혼동하십니다. 하나는 기간입니다. 제7조 제1항 후단은 증액청구를 임대차계약 또는 마지막 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 정합니다. "1년에 한 번은 올릴 수 있다"가 아니라 "1년이 지나기 전에는 올릴 수 없다"입니다. 다른 하나는 상한이 고정되어 있다는 오해입니다. 2026년 1월 시행된 제7조 제2항 단서에 따라 시·도는 지역별 임대차 시장 여건을 고려해 5% 범위 안에서 증액 상한을 조례로 더 낮출 수 있습니다. 계약 시점에 해당 지역 조례를 확인하시는 편이 좋습니다. 이미 더 내셨다면 돌려받을 수 있습니다. 제10조의2는 제7조의 증액비율을 초과해 차임이나 보증금을 지급한 경우 그 초과분의 반환을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 올려 준 뒤에 알게 되셨더라도 늦지 않았다는 뜻입니다.

5. 부당 침해 — 형사 처벌까지 가능합니다

집주인이 동의 없이 집에 들어오거나 협박성 연락을 반복하는 것은 예의 문제가 아니라 범죄입니다. 집주인이라도 임차인의 동의 없이 출입하면 주거침입죄가 성립하며, 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(형법 제319조). "보증금 받고 싶으면 빨리 나가라", "안 나가면 짐을 빼겠다"는 식의 위협은 협박죄(제283조)나 강요죄(제324조)에 해당할 수 있습니다. 신고와 고소는 주소지나 범죄지를 관할하는 경찰서에 하시면 되고, 청주라면 청주상당·청주흥덕·청주청원경찰서가 해당합니다. 명도에 관하여도 분명히 해 두겠습니다. 집주인이 스스로 퇴거를 강제할 수는 없습니다. 정당한 사유가 있더라도 본안 판결을 받아 강제집행 절차를 거쳐야 하며, 짐을 빼거나 잠금장치를 바꾸는 등의 실력 행사는 그 자체로 위법입니다.

6. 대응 수단 여섯 가지와 청주·충북의 창구

사건의 긴급성·금액·집주인의 자력에 맞춰 아래를 조합합니다. ·내용증명 — 분쟁 사실과 요구를 특정해 발송합니다. 뒤따르는 소송에서 이행지체를 입증하는 자료가 됩니다. ·임차권등기명령(제3조의3) — 보증금을 못 받은 상태에서 이사하셔야 할 때 대항력과 우선변제권을 유지시켜 줍니다. ·가압류 — 집주인이 재산을 처분할 우려가 있으면 미리 묶습니다. 다만 가압류에 우선변제권이 있는 것은 아니므로, 서두르는 이유는 순위가 아니라 남은 재산을 잡기 위함입니다. ·주택임대차분쟁조정위원회(제14조) — 아래 창구 참조. ·본안 소송 — 조정이 결렬되거나 다툼이 크면 청주지방법원에서 다툽니다. ·형사 고소 — 무단 출입·협박·강요가 명확한 경우 병행합니다. 조정위원회는 지방자치단체 기관이 아니라 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사(LH) 지사, 한국부동산원 지사에 설치됩니다(제14조 제1항). 시행령 별표 1을 보면 충청북도를 관할하는 곳은 LH 충북지역본부이고, 대한법률구조공단 대전지부도 충청북도를 관할합니다. 차임·보증금 증감, 임대차 기간, 보증금 반환, 유지·수선 의무에 관한 분쟁을 심의·조정하며, 조정이 성립하면 집행력을 갖출 수 있습니다. 이 밖에 청주지방법원(본안·임차권등기명령·강제집행), 충북지방변호사회, 대한법률구조공단 청주지부(국번 없이 132)를 이용하실 수 있습니다.

7. 명도 분쟁 — 나가지 않아도 되는 경우

집주인이 나가라고 해도 임차인이 정당하게 거부할 수 있는 경우가 많습니다. 갱신요구권을 적법하게 행사했거나, 보증금을 아직 돌려받지 못했거나, 집주인이 든 갱신 거절 사유가 법에 맞지 않는 경우입니다. 임대차 기간이 끝나간다는 사실만으로 즉시 나가야 할 의무가 생기지는 않습니다. 반대로 집주인이 실거주나 재건축 같은 정당한 사유로 갱신을 거절했고 본안 판결을 받아 강제집행에 들어갔다면 점유를 유지하기 어렵습니다. 그 전 단계에서는 임차인의 점유가 법으로 보호됩니다. 스스로를 지키는 방법은 두 가지입니다. 임차권등기명령으로 권리를 보전해 두는 것, 그리고 보증금 반환과 명도를 동시이행으로 놓고 협상하는 것입니다. 먼저 비워 준 뒤 받겠다는 약속은 지켜지지 않는 경우가 많습니다. 조성욱 변호사의 관점 21년간 청주에서 임대차 사건을 다루며 거듭 보는 것은, 임차인이 생각보다 두텁게 보호받으면서도 그 사실을 몰라 물러선다는 점입니다. 특히 계약서에 불리한 특약이 적혀 있으면 다 진 것으로 여기시는데, 제10조가 있는 한 그렇지 않습니다. 수선 범위를 정하지 않고 "수리는 임차인 부담"이라고만 적은 특약으로 보일러 교체까지 떠넘길 수는 없습니다. 감정으로 맞서기 전에 내게 어떤 권리가 있는지부터 확인하시는 것이 분쟁의 방향을 바꿉니다.

8. 법률사무소 信의 대응

법률사무소 信은 청주에서 21년간 부동산·임대차 분쟁을 다뤄 왔습니다. 임차인 사건은 다음 원칙을 따릅니다. 첫째, 계약서의 특약부터 검토해 제10조로 무효를 주장할 수 있는 조항을 가려냅니다. 둘째, 대항력·확정일자·전입신고의 상태를 확인해 보증금 보호가 실제로 서 있는지 점검합니다. 셋째, 권리 보전이 급한 사건은 임차권등기명령과 가압류를 즉시 검토합니다. 넷째, 차임 인상 사건은 5% 초과분의 반환청구(제10조의2) 가능성을 함께 따집니다. 다섯째, 조정과 본안 소송의 실익을 비교해 경로를 정합니다. 여섯째, 무단 출입·협박이 명확하면 형사 고소를 병행합니다. 일곱째, 변호사·변리사·세무사 자격을 함께 갖춘 강점을 살려 보증금 회수에 따르는 세무 문제까지 한자리에서 안내합니다. 청주·충북에서 집주인과의 분쟁으로 고민이 있으시면 부담 없이 연락 주십시오. ☎ 043-291-5555