Q.청주 상가 임차인이 권리금 회수를 못 했을 때 청구 방법은 무엇인가요?

1. 권리금이란 — 법으로 보호되는 영업 가치

청주 시내에서 상가를 임차해 영업하시는 분들에게 권리금은 영업을 시작할 때 큰 비용으로 들어간 자산입니다. 그런데 임대차가 끝날 무렵 임대인이 "내가 직접 쓰겠다"거나 신규 임차인을 거절하는 바람에 권리금을 한 푼도 회수하지 못하는 사례가 드물지 않습니다. 어렵게 일군 영업의 가치를 회수하지 못하는 셈이라 임차인에게는 매우 절박한 문제입니다. 2015년 5월 상가건물 임대차보호법이 개정되면서 권리금이 비로소 법적 보호를 받게 되었습니다. 같은 법 제10조의3은 권리금을, 상가에서 영업하는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 상가의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 하는 대가로 보증금과 차임 외에 주고받는 금전이라고 정의합니다. 쉽게 말하면 권리금은 그 가게가 쌓아 온 '영업의 가치' 자체에 대한 대가라는 뜻입니다.

2. 임차인을 보호하는 5가지 금지행위

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 권리금 회수를 방해하는 다섯 가지 행위를 하지 못하도록 정하고 있습니다. 임대인이 신규 임차인이 되려는 자에게 직접 권리금을 요구하거나 받는 행위, 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 방해하는 행위, 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위, 그리고 임차인이 주선한 신규 임차인이 정해졌는데도 정당한 이유 없이 계약을 맺지 않는 행위가 그것입니다. 이 중 하나라도 해당하면 임대인은 임차인에게 권리금 상당의 손해를 배상해야 합니다. 여기서 실무상 자주 문제 되는 것이 "임차인이 신규 임차인을 반드시 데려와야만 청구할 수 있는가"입니다. 원칙적으로는 임차인이 신규 임차인을 주선했어야 하지만, 대법원은 임대인이 정당한 사유 없이 "신규 임차인과 계약하지 않고 내가 직접 쓰겠다"는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는, 임차인에게 굳이 신규 임차인을 주선하라고 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 것이어서 부당하다고 보았습니다. 따라서 이런 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결). 임대인이 거절 의사를 명백히 밝혔다면, 형식적인 주선 절차에 매이지 않고 권리를 주장할 수 있다는 뜻입니다.

3. 임대인이 거절할 수 있는 "정당한 사유"

같은 조 제2항은 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절해도 책임을 지지 않는 정당한 사유를 정합니다. 신규 임차인이 보증금이나 차임을 낼 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우, 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 이미 지급한 경우가 그것입니다. 이 가운데 "1년 6개월 이상 영리 목적 미사용"은 임대인이 흔히 내세우는 사유인데, 대법원은 그 의미를 엄격하게 새깁니다. 임대인이 임대차 종료 시점에 이 사유를 들어 신규 임차인과의 계약을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가를 영리 목적으로 사용하지 않아야 정당한 사유로 인정됩니다. 임대인이 다른 이유로 거절해 놓고 사후적으로 1년 6개월 동안 상가를 비워 두었다는 사정만으로는 정당한 사유로 볼 수 없다는 것입니다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결). 또한 "건물을 헐고 새로 짓겠다"는 단순한 의사 표명도 정당한 사유가 아니며, 건축허가서나 자금 조달 계획 같은 객관적 자료가 있어야 인정됩니다.

4. 손해배상의 범위

권리금 회수 방해가 인정되면, 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 한도로 정해집니다(법 제10조의4 제3항). 즉 실제 약정된 권리금이 시세보다 높더라도 한도가 적용된다는 점을 유의해야 합니다. 권리금의 액수는 같은 법 제10조의7에 따라 국토교통부 장관이 고시한 평가기준에 맞춰 감정합니다. 직전 1년 평균 월 순이익에 12개월을 곱한 영업이익, 시설·비품의 가치, 입지에 따른 이점 등을 종합해 산정하며, 감정평가법인에 의뢰하면 통상 100~300만 원 정도의 비용이 듭니다. 결국 손해배상의 성패는 영업이익을 비롯한 권리금의 객관적 가치를 얼마나 잘 입증하느냐에 달려 있습니다.

5. 청구 시효와 절차

권리금 회수 방해로 인한 손해배상은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구하지 않으면 소멸합니다. 임대차 종료 시점은 계약 만료일이나 합의로 종료한 날을 기준으로 하므로, 종료 무렵부터 시효를 염두에 두고 움직여야 합니다. 절차는 대체로 네 단계로 진행됩니다. 먼저 권리금 회수 방해 사실과 손해액, 청구 의사를 명시한 내용증명을 발송하고, 협의가 되지 않으면 청주지방법원(043-249-7114)에 민사조정이나 본안 소송을 제기합니다. 소송 과정에서 권리금 액수를 객관적으로 입증하기 위한 감정을 신청하고, 판결이 확정되면 강제집행으로 회수합니다. 임대인이 재산을 빼돌릴 우려가 있다면 본안 소송에 앞서 부동산이나 예금을 가압류해 두는 것이 안전합니다.

6. 임차인이 사전에 준비해야 할 것

권리금 분쟁은 증거 싸움입니다. 회수가 어려워질 조짐이 보이면 그때부터 자료를 체계적으로 모아 두셔야 합니다. 부동산 중개사를 통해 신규 임차인을 알선한 기록과 임대인에게 신규 임차인 정보를 전달한 문자·내용증명은 "내가 적법하게 주선했다"는 것을 보여 주는 핵심 자료입니다. 임대인이 거절하거나 직접 쓰겠다고 한 말은 표현 그대로 녹음하거나 문자로 남겨 두어야 하고, 임대인이 새로 제시한 차임·보증금이 기존이나 인근 시세보다 얼마나 높은지를 보여 주는 비교 자료도 유용합니다. 아울러 직전 1~3년의 매출과 종합소득세 신고 자료, 임대료 납부 기록, POS 매출 자료는 권리금의 가치를 입증하는 토대가 됩니다.

7. 청주·충북 지역에서 유의할 점

청주 지역의 상가 임대차 분쟁 본안 소송은 청주지방법원이 관할합니다. 청주 시내 주요 상권마다 권리금 시세와 임대인의 성향이 다르므로, 지역 사례를 잘 아는 변호사의 도움을 받는 것이 손해액 입증과 협상에 유리합니다. 국토교통부가 공표하는 충청북도 권리금 시세 자료도 손해액을 입증하는 보조 자료로 활용할 수 있습니다. 조성욱 변호사의 관점 상가 권리금 회수 사건을 21년간 청주에서 다루며 강조하는 것은, 임대인의 방해가 있었다는 사실 자체보다 그것을 입증할 절차를 밟았느냐가 승패를 가른다는 점입니다. 이 유형에서 의뢰인이 자주 놓치는 부분은, 신규 임차인 주선이라는 형식을 갖추지 않고 다투려는 경우인데, 임대인이 '내가 직접 쓰겠다'며 확정적으로 거절한 때가 아니라면 주선 절차를 제대로 남겨야 손해배상이 인정된다는 점입니다.

8. 법률사무소 信의 대응

법률사무소 信은 청주에서 21년간 부동산·임대차 분쟁을 다뤄 왔습니다. 상가 권리금 사건은 다음 원칙을 따릅니다. 첫째, 임대차 종료 6개월 전부터 임대인의 의사를 미리 타진하고 증거를 체계화합니다. 둘째, 신규 임차인 주선 단계에 동행해 적법한 절차를 거침으로써 임대인의 거절 사유를 명확히 드러냅니다. 셋째, 영업이익 자료로 권리금 손해액을 사전에 평가해 청구의 실익을 가늠합니다. 넷째, 변호사·변리사·세무사 자격을 함께 갖춘 강점을 살려 권리금 손해배상에 따르는 종합소득세·부가가치세 영향까지 함께 안내합니다. 청주·충북에서 상가를 임차 중이시거나 권리금 회수가 막막하신 분은 부담 없이 연락 주십시오. ☎ 043-291-5555