Q.청주 상가 임차인의 갱신요구·권리금·계약 분쟁은 어떤 변호사에게 맡겨야 하나요?

1. 상가 임대차 분쟁은 대개 '종합 사건'입니다

청주 시내에서 상가를 임차해 장사하시는 분들은 단일 쟁점보다 여러 쟁점이 한꺼번에 얽힌 분쟁을 겪는 경우가 많습니다. "임대인이 갱신을 거절하면서 권리금도 못 주겠다고 하고, 거기에 차임까지 올리겠다고 한다"는 식입니다. 그래서 어느 한 조항만 아는 변호사보다, 상가건물 임대차보호법 전반과 부동산·민사 실무를 함께 다뤄 본 변호사가 사건을 통합적으로 진단하는 것이 효율적입니다. 상가건물 임대차보호법(이하 '상임법')은 임차인에게 네 가지 보호를 한꺼번에 제공합니다. 계약갱신요구권(제10조)으로 최장 10년의 영업 안정을 보장하고, 권리금 회수기회 보호(제10조의4)로 임대인의 방해를 금지하며, 차임 증감 제한(제11조)으로 5% 이내의 인상 한도를 두고, 우선변제권(제5조)으로 확정일자를 받은 임차인의 보증금 회수를 보호합니다. 이 쟁점들이 동시에 터지기 때문에 통합 진단이 필요합니다.

2. 계약갱신요구권 (제10조)

임차인은 임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 최초 계약을 포함해 전체 임대차 기간이 10년이 될 때까지 갱신이 보호됩니다. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 제10조 제1항 단서에 한정되어 있습니다. 차임을 3기분 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인 동의 없이 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 상가를 파손한 경우, 목적물이 멸실된 경우, 철거·재건축 계획을 객관적 자료로 밝힌 경우, 임차인이 의무를 현저히 위반한 경우, 그 밖의 정당한 사유가 있는 경우입니다. "내가 직접 쓰겠다"는 단순한 의사 표명은 정당한 사유가 되지 않습니다.

3. 환산보증금에 따라 달라지는 적용 범위

상임법은 일부 조항을 환산보증금 한도 안에서만 적용합니다. 환산보증금은 보증금에 월차임의 100배를 더해 계산하는데, 청주는 서울·과밀억제권역·광역시 등에 해당하지 않는 '그 밖의 지역'으로 분류되어 현행 시행령상 환산보증금 3억 7천만 원 이하일 때 이 한도 조항들이 적용됩니다. 다만 한도를 넘는다고 모든 보호가 사라지는 것은 아닙니다. 환산보증금을 넘더라도 계약갱신요구권(제10조)과 권리금 회수기회 보호(제10조의4), 차임 연체로 인한 해지(제10조의8) 등은 그대로 적용됩니다. 반면 차임 증감의 5% 제한(제11조)이나 우선변제권(제5조), 최단 존속기간 보장 같은 조항은 한도 안에 있을 때만 적용됩니다. 따라서 본인 사건이 한도 안인지 밖인지에 따라 쓸 수 있는 무기가 달라지므로, 첫 상담에서 환산보증금부터 따져 보는 것이 중요합니다.

4. 권리금 회수기회 보호 (제10조의4)

상임법 제10조의4는 임차인이 새 임차인을 주선해 권리금을 회수할 기회를 보호합니다. 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하거나 방해하면 손해배상 책임을 집니다. 금지되는 방해 행위에는 임대인이 직접 권리금을 요구하거나, 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하거나, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 것 등이 있습니다. 손해배상의 한도는 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액입니다. 실무에서 임대인이 자주 내세우는 핑계가 "내가 직접 그 상가를 쓸 것이다"라는 것입니다. 상임법은 임대인이 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우를 권리금 보호의무의 예외(정당한 사유)로 두고 있는데, 임대인들이 이를 악용해 권리금 지급을 회피하려 하기 때문입니다. 그러나 대법원은 이 예외가 인정되려면 임대인이 임대차 종료 시 실제로 그 사유를 들어 신규 임차인과의 계약을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가를 영리 목적으로 사용하지 않아야 하며, 다른 이유로 거절해 놓고 사후적으로 1년 6개월 동안 영리에 쓰지 않았다는 사정만으로는 정당한 사유로 인정되지 않는다고 판시했습니다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결). 따라서 임대인의 "직접 사용" 주장은 그 진정성과 실제 사용 여부를 따져 충분히 다툴 수 있습니다. 구체적인 권리금 회수 절차는 별도 FAQ "청주 상가 임차인이 권리금 회수를 못 했을 때 청구 방법"을 참고하시면 됩니다.

5. 차임 증감 제한 (제11조)

환산보증금 한도 안의 임차인이라면, 임대인의 차임·보증금 인상은 5% 한도로 제한되고 인상은 1년 이내에 한 번만 가능합니다. 임대인이 5%를 넘겨 인상을 통고하더라도 임차인은 5% 한도 안의 금액만 납부하면 되고, 초과분은 다툴 수 있습니다. 한도를 넘는 임차인은 이 제한이 적용되지 않으므로 별도의 약정에 따르게 됩니다.

6. 쟁점이 동시에 터지는 전형적 시나리오

실무에서는 여러 쟁점이 함께 등장합니다. 임대인이 갱신을 거절하면서 권리금 회수까지 방해하는 경우에는, 거절 사유가 부적법하면 갱신요구권을 행사하는 한편 권리금 회수 방해에 대한 손해배상을 별도로 청구합니다. 두 청구는 법적 근거가 달라 동시에 진행할 수 있습니다. 임대인이 5%를 넘는 차임 인상을 요구하는 경우에는 한도 내 금액만 납부하면서 그것이 차임 연체로 취급되지 않도록 다투고, 임대인이 3기 연체를 이유로 갱신을 거절하려 하면 강하게 반박해야 합니다. 임대차가 끝날 때 인테리어 비용의 잔존가치를 청구할 수 있는지, 원상회복 의무와 어떻게 균형을 맞출지도 함께 검토합니다.

7. 단계별 대응 절차

가장 좋은 것은 임대차 종료 6개월 전부터 미리 준비하는 것입니다. 먼저 환산보증금 한도를 확인해 적용 조항을 정리하고, 갱신·권리금·차임 분쟁이 동시에 생길 가능성을 평가하며, 임대인과 주고받은 대화·문자·내용증명을 보관해 증거를 보전합니다. 다음으로 갱신 요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 서면으로 통지하고, 권리금 주선은 공인중개사를 통한 공식 절차로 진행하며, 임대인의 거절이나 방해가 있으면 그 의사 표시를 모두 보전합니다. 협의가 되지 않으면 청주지방법원에 소송을 제기하는데, 갱신 거절 사안이면 임차인 지위 확인을, 권리금 침해 사안이면 손해배상을 청구하고 임대인의 재산에 대한 가압류·가처분을 병행합니다.

8. 법률사무소 信의 대응

법률사무소 信은 청주에서 21년간 부동산·임대차 분쟁을 다뤄 왔습니다. 상가 임차인 사건은 다음 원칙으로 접근합니다. 첫째, 사건 진단 단계에서 환산보증금·잔여 임대차 기간·인근 시세를 한꺼번에 평가해 적용 조항을 정리합니다. 둘째, 종료 6개월 전부터 의사 표시 보전·증거 확보·신규 임차인 주선 계획을 동시에 준비합니다. 셋째, 임대인의 자력과 종료까지 남은 기간을 보고 합의와 소송 중 효율적인 길을 정합니다. 넷째, 변호사·세무사 자격을 함께 활용해 권리금 손해배상에 따른 세무 영향까지 안내합니다. 청주·충북에서 상가 임차인으로 분쟁을 겪고 계신다면 부담 없이 연락 주십시오. ☎ 043-291-5555