상세 답변
청주에서 재개발·재건축으로 부동산 보상을 받게 된 토지·건물 소유주가 보상 절차에서 변호사 도움을 받는 방법을 안내합니다.
1. 재개발 vs 재건축 차이
·재개발: 노후·불량 주거지 일괄 정비 (도시 및 주거환경정비법 제8조)
·재건축: 노후 공동주택·단독주택 재건축
·청주 사직동·지북동·복대동·산남동 등 재개발 진행 또는 추진
2. 보상 단계
1단계: 정비구역 지정·조합 설립
·청주시 도시정비 계획 + 주민 의견 청취
·조합 설립 시 토지·건물 소유주의 75% 이상 동의 필요
·조합 가입 동의·반대 결정
2단계: 사업시행 인가
·시·도지사 인가 (청주는 충북도지사)
·사업시행 계획 + 보상 기준 결정
3단계: 보상 협의
·감정평가법인 2~3곳 평가 → 평균값
·협의 보상 (성공률 70~80%)
·협의 결렬 시 → 수용재결
4단계: 수용재결
·토지수용위원회 (충북도 또는 중앙)
·강제 수용 + 보상금 결정 (제70조 토지보상법)
·재결에 불복 시 → 이의재결·행정소송
3. 보상 항목
·토지 보상금 (시세·공시지가 기준)
·건물 보상금 (재축비·감가상각)
·영업 손실 (영업 폐지·이전 비용)
·이주 정착금
·임대인의 임차인 이주비 보상
·권리금 보상 (상가 임차인)
·분양권 (조합원 입주권)
4. 보상금 증액 전략
감정평가 다툼
·감정평가서가 시세 반영 부족하면 재감정 신청
·다른 감정평가법인 추가 의뢰 (3사 평가 평균이 일반적)
·부동산 시세·매매 사례 자료 제출
이의재결 신청
·수용재결에 불복 시 30일 내 이의재결 신청
·추가 평가 + 재심
·평균 보상금 5~20% 증액 가능
행정소송
·이의재결에도 불복 시 청주지법 행정부에 소송
·통상 12~24개월
·변호사 + 부동산 감정 전문가 협업
5. 조합 관련 분쟁
·조합 설립 무효 다툼 (절차 하자)
·조합원 자격 분쟁
·분담금·환수금 분쟁
·조합 임원 비리·횡령 (형사)
·청주지법 민사·행정·형사 동시 진행 가능
6. 주거 이전 시 추가 권리
·이주 정착금 (가구당 700~1,500만 원)
·임시 주거 보상
·이사 비용
·자녀 학교 이전 지원 (지자체)
7. 변호사 동행 효과
·보상금 평균 10~30% 증액 가능
·협의·수용재결·이의재결 단계 변론
·조합 분쟁 동시 대응
·세무(양도세 비과세·이연) 통합 검토
8. 양도소득세 (재개발 보상)
·재개발 보상도 양도소득세 과세 대상
·단 일정 요건 충족 시 비과세·과세이연
·변호사 + 세무사 통합 자문 효율적
9. 비용
·변호사 보수: 보상금의 5~15% (성공보수 포함)
·감정평가 비용: 50~300만 원
·이의재결·소송 인지대: 청구가액 비례
법률사무소 信은 청주에서 21년간 부동산·재개발 분쟁 다수, 변호사·변리사·세무사 트리플 자격으로 보상금 + 감정평가 + 양도세·증여세 통합 검토. 재개발 보상 무료 상담 ☎ 043-291-5555
관련 법령 · 도시 및 주거환경정비법 제8조(주거환경개선사업의 시행), 제64조(재건축사업에서의 매도청구), 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조(취득하는 토지의 보상), 제83조(이의신청), 제85조(행정소송의 제기), 행정심판법, 행정소송법, 부동산 가격공시에 관한 법률