Q.기획부동산 사기 피해 시 형사·민사 동시 진행이 가능한가요?

1. 기획부동산 사기 — 무엇이 전형인가

기획부동산 사기는 지금도 진행형입니다. 경찰이 2026년 3월 발표한 부동산 범죄 특별단속 결과를 보면 1,493명이 적발되어 640명이 송치되고 7명이 구속됐는데, 기획부동산은 집값 띄우기·부정 청약·재개발 비리·명의신탁·전세사기와 함께 8대 중점 단속 대상에 들어 있습니다. 2차 단속도 이어지고 있습니다. 최근에는 노후 대비 자금을 노린 권유가 늘어 예금을 깨서 넣었다가 한 푼도 건지지 못한 사례가 보고되고 있습니다. 수법에는 정해진 틀이 있습니다. 도로·역·산업단지 같은 개발 호재를 부풀리거나 아예 없는 계획을 있는 것처럼 말해 토지를 사게 만들고, 시세의 두 배에서 다섯 배 가격으로 넘깁니다. 개발이 사실상 불가능한 임야를 잘게 쪼개 다수에게 지분으로 파는 이른바 지분 쪼개기가 대표적이고, 가족이나 지인을 통해 권유하게 만들어 거래의 신뢰성을 인위적으로 높이기도 합니다. 특히 조심하셔야 할 신호가 있습니다. 환불을 요구하면 돈을 돌려주는 대신 "더 좋은 땅으로 바꿔 드리겠다"며 다른 필지를 권하는 대응입니다. 이것은 배려가 아니라 시간을 버는 방법입니다. 아래에서 보듯 취소권에는 기한이 있고, 그 사이 법인은 재산을 정리합니다.

2. 형사 트랙 — 승부처는 계약 당시의 의도

형사 고소는 처벌을 구하는 절차이면서 동시에 회수를 압박하는 수단입니다. 형법 제347조 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금이고(2025. 12. 23. 전의 범행은 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금), 편취한 이득액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조에 따라 3년 이상의 유기징역, 50억 원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 무거워집니다. 기획부동산은 피해자별 편취액이 합산되므로 이 구간에 들어가는 일이 흔합니다. 승부처는 계약 당시 돌려줄 의사나 능력이 없었다는 점, 곧 기망의 입증입니다. 여기서 가해자가 늘 꺼내는 방어가 "등기부나 토지이용계획을 한 번만 떼 봤으면 알 수 있었을 것 아니냐"는 주장입니다. 그러나 대법원은 2023. 8. 18. 선고 2022다291702 판결에서, 상대방이 그 사정을 알았다면 계약을 체결하지 않았거나 같은 조건으로는 체결하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우 신의성실의 원칙상 고지의무가 있고, 이는 상대방이 조금만 주의를 기울였다면 알 수 있었을 경우에도 마찬가지라고 판단했습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결 참조). 피해자가 게을렀다는 사정이 가해자를 면책시키지 않는다는 뜻입니다. 숨긴 사실이 기망이 되는 범위도 넓어지고 있습니다. 대법원은 2025. 12. 11. 선고 2025도4777 판결에서, 보유 자산 없이 새로 받은 돈으로 기존 채무를 막는 상태였음을 알리지 않은 것 자체가 사기죄의 기망행위에 해당한다고 보았습니다. 같은 판결은 피해자가 나중에 소송이나 경매로 돈을 돌려받았더라도 사기죄 성립에는 영향이 없다는 점도 분명히 했습니다. "결국 일부라도 받았으니 고소는 의미 없지 않냐"는 물음에 대한 답이 여기 있습니다. 다만 고지의무가 무한정 인정되지는 않습니다. 대법원은 2023. 6. 29. 선고 2022도16422 판결에서 부작위에 의한 기망의 범위를 좁게 보고 그 근거가 되는 거래 실정은 검사가 증명해야 한다고 판단했습니다. 그래서 고소장 단계에서 어떤 정황을 어떤 순서로 배치하느냐가 결과를 가릅니다. 고소는 주소지나 범죄지를 관할하는 경찰서에 접수하며, 청주라면 청주상당·청주흥덕·청주청원경찰서가 해당하고 피해자가 많은 조직적 사건은 충북경찰청이 직접 수사하기도 합니다.

3. 민사 트랙 — 취소·손해배상, 그리고 3년이라는 시한

사기를 당해 한 의사표시는 취소할 수 있습니다(민법 제110조 제1항). 매매계약을 취소하면 대금은 부당이득이 되어 이자와 함께 반환 대상이 되고(제741조), 취소하지 않고 불법행위 손해배상을 구하는 길도 있습니다(제750조). 여기서 가장 많이 놓치시는 것이 기한입니다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다(민법 제146조). 추인할 수 있는 날이란 대체로 속은 사실을 알게 된 때를 말합니다. 앞서 본 "다른 땅으로 바꿔 드리겠다"는 제안을 믿고 기다리는 사이 이 3년이 지나가는 일이 실제로 벌어집니다. 기한이 지나면 취소는 막히고 손해배상만 남는데, 그쪽은 입증 부담이 더 무겁습니다. 손해액 산정도 알아 두실 필요가 있습니다. 앞의 2022다291702 판결은 지급한 대금에서 제대로 고지받았더라면 지급했을 적정 시가를 공제한 나머지를 손해로 보아야 한다고 판단했습니다. 땅을 그대로 보유하고 계신 경우 시세와의 차액이 배상 범위가 된다는 뜻이므로, 초기에 감정이나 시세 자료를 확보해 두시는 편이 유리합니다. 본안은 청주지방법원이 관할하고 통상 12개월에서 24개월이 걸립니다.

4. 누구를 상대로 걸 것인가 — 법인이 폐업해도 끝이 아닙니다

기획부동산 사건에서 회수 성패를 가르는 실제 지점입니다. 가해자는 대개 법인 형태로 움직이다가 피해가 드러날 무렵 폐업합니다. 계약서에 적힌 법인만 상대로 걸면 판결을 받아도 집행할 재산이 없습니다. 그래서 처음부터 상대를 넓게 잡습니다. 법인의 이사가 고의나 중대한 과실로 임무를 게을리한 경우 그 이사는 제3자에게 연대하여 손해를 배상할 책임을 집니다(상법 제401조 제1항). 실체 없는 토지를 조직적으로 판매한 구조라면 대표이사 개인의 책임을 함께 묻는 근거가 됩니다. 권유한 영업사원도 마찬가지입니다. 여러 사람이 공동으로 불법행위를 하면 연대 책임을 지고(민법 제760조 제1항), 교사자와 방조자도 공동행위자로 봅니다(같은 조 제3항). 전화나 대면으로 허위 개발 정보를 전달한 상담원은 이 조항의 적용 대상이 될 수 있습니다. 다만 이들도 재산이 넉넉한 경우는 드물어, 상대를 늘리는 것은 회수 가능성을 넓히는 방법이지 보장이 아닙니다.

5. 가압류와 가처분 — 먼저 걸었다고 우선하지는 않습니다

여기서 흔히 오해가 생깁니다. 가압류를 먼저 신청하면 배당에서 앞선다고 알고 계신 분이 많은데, 그렇지 않습니다. 민사집행법 제148조는 배당받을 채권자로 압류채권자, 배당요구를 한 채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자를 나란히 열거하고, 저당권·전세권 같은 우선변제청구권자는 따로 두고 있습니다. 가압류채권자는 우선변제권이 없는 일반채권자여서 다른 일반채권자와 채권액에 비례해 나누어 받습니다. 그렇다면 서두를 이유가 없느냐 하면 정반대입니다. 이유가 순위가 아닐 뿐입니다. 첫째, 가압류에는 처분을 막는 효력이 있어 가해자가 부동산을 팔거나 다시 담보로 잡는 것을 차단합니다. 둘째, 그리고 이쪽이 더 중요한데, 늦으면 잡을 재산 자체가 남아 있지 않습니다. 기획부동산은 대금이 들어오는 즉시 배분되는 구조라 시간이 지날수록 잔여 재산이 줄어듭니다. 가해자가 매수한 부동산을 제3자에게 넘기지 못하게 하려면 처분금지 가처분도 함께 신청합니다. 실무 순서는 이렇습니다. 피해를 인지하시면 먼저 계약서·입금 내역·권유 당시의 통화 녹음과 문자, 광고 자료를 시간순으로 정리합니다. 이어 가압류와 가처분을 신청해 재산을 묶고, 그와 동시에 형사 고소와 본안 소송을 준비합니다. 판결이 확정되면 보전해 둔 재산에 강제집행을 합니다. 순서를 지키는 것보다 한꺼번에 착수하는 것이 중요합니다.

6. 다수 피해자의 결집 — 집단 고소와 공동 소송

기획부동산 사건에서 피해자는 보통 수십 명에서 수백 명에 이르고, 1인당 대금은 수천만 원에서 수억 원입니다. 흩어져 각자 대응하면 수사기관이 개별 분쟁으로 볼 여지가 생기지만, 같은 수법이 반복됐다는 사실을 한자리에 모아 제출하면 조직적 범행이 드러납니다. 앞서 본 기망의 입증도 이 지점에서 쉬워집니다. 민사도 변호사 한 사람이 다수 피해자를 대리하는 공동 소송이 가능합니다. 비용을 나눌 수 있고 같은 사실관계를 한 번에 다투므로 효율이 높습니다. 인터넷 카페나 단체 대화방으로 같은 가해자에게 당한 분들을 모아 함께 움직이는 것이 회수율을 끌어올리는 가장 현실적인 방법입니다.

7. 땅을 되찾을 수 있나 — 선의의 제3자라는 벽

대금 반환이 아니라 부동산 자체를 원상으로 돌리려는 경우에는 넘어야 할 조항이 하나 더 있습니다. 사기를 이유로 한 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다(민법 제110조 제3항). 가해자가 이미 사정을 모르는 제3자에게 그 땅을 넘겼다면 계약을 취소해도 소유권을 되찾기는 어렵고, 남는 것은 가해자에 대한 금전 청구입니다. 그래서 사건 초기의 처분금지 가처분이 결정적입니다. 가처분을 걸어 두면 그 뒤의 양수인은 가처분에 대항할 수 없어 부동산 회복의 길이 열립니다. 반대로 이 조치가 늦으면 되찾을 대상 자체가 사라집니다. 지분으로 매수하신 경우에는 공유자가 수십 명이라 처분과 관리가 사실상 불가능한 상태가 이어지므로, 땅을 지키는 쪽보다 대금을 회수하는 쪽이 현실적인 경우가 많습니다. 조성욱 변호사의 관점 21년간 청주에서 부동산 사건을 다루며 보면, 기획부동산은 투자 실패와 사기의 경계가 계약 당시의 기망 의도에서 갈립니다. 이 유형에서 의뢰인들이 가장 자주 놓치시는 것은 두 가지입니다. 하나는 상대를 계약서에 적힌 법인 하나로만 생각하시는 것인데, 그 법인은 대개 사라집니다. 다른 하나는 "바꿔 주겠다"는 말을 믿고 기다리시는 것인데, 그 사이 취소권의 3년이 흘러가고 잡을 재산도 줄어듭니다. 억울함을 호소하는 데 쓰는 시간보다 증거를 시간순으로 정리해 상대와 재산을 특정하는 데 쓰는 시간이 회수액을 바꿉니다.

8. 법률사무소 信의 대응

법률사무소 信은 청주에서 21년간 부동산·형사 사건을 다뤄 왔습니다. 기획부동산 사건은 다음 원칙을 따릅니다. 첫째, 계약일과 속은 사실을 알게 된 시점부터 확인해 취소권의 3년이 얼마나 남았는지를 가장 먼저 계산합니다. 둘째, 법인·대표이사·권유한 영업사원까지 책임을 물을 상대를 넓게 특정합니다. 셋째, 가압류와 처분금지 가처분을 초기에 함께 걸어 재산과 부동산을 묶습니다. 넷째, 형사와 민사를 같은 시점에 착수해 기망 입증 자료를 양쪽에 함께 씁니다. 다섯째, 같은 가해자의 다른 피해자를 연계해 집단 고소와 공동 소송으로 진행합니다. 여섯째, 시세 감정 자료를 초기에 확보해 손해액 산정에 대비합니다. 일곱째, 변호사·변리사·세무사 자격을 함께 갖춘 강점을 살려 회수금의 세무 영향까지 한자리에서 안내합니다. 사기 피해의 형사·민사 병행을 포함한 부동산 분쟁 전반은 청주 부동산 분쟁 안내에 정리해 두었습니다. 청주·충북에서 기획부동산으로 피해를 보셨다면 남은 기간부터 확인하셔야 합니다. 부담 없이 연락 주십시오. ☎ 043-291-5555