Q.전세사기가 의심될 때 신고와 보증금 회수 절차는 어떻게 되나요?

1. 전세사기 — 시간이 곧 회수율입니다

전세사기 피해는 지금도 진행형입니다. 전국의 피해자 결정 건수는 2026년 8월 기준 4만 278건에 이르렀고, 그중 충북이 439건입니다. 수도권 숫자에 견주면 적어 보이지만 충북 피해의 절반 이상이 청주에 몰려 있어, 청주에서 체감하는 무게는 전혀 다릅니다. 유형도 여러 갈래입니다. 시세보다 보증금이 높은 이른바 깡통전세, 한 사람이 여러 임차인과 동시에 계약을 맺는 동시 진행 사기, 명의만 빌려 준 이른바 바지 임대인을 내세운 사기, 신탁회사에 소유권이 넘어간 부동산을 소유자 동의 없이 임대하는 신탁 사기가 대표적입니다. 전세사기가 일반적인 보증금 미반환 분쟁과 결정적으로 다른 점은, 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사 없이 계약했다는 것입니다. 사정이 어려워져 못 돌려주는 단순 미반환이라면 전세보증금을 못 받았어요의 절차를 따르시면 되고, 아래는 그와 다른 경우를 다룹니다. 그래서 회수 가능성이 시간에 매우 민감합니다. 임대인이 재산을 빼돌리거나 부동산이 먼저 경매로 넘어가 버리면 손쓸 방법이 급격히 줄어듭니다. 의심이 드는 순간 가능한 경로를 한꺼번에 가동해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

2. 전세사기 의심 신호

피해를 줄이려면 징후를 일찍 알아채는 것이 중요합니다. 신호는 계약 단계, 거주 중, 만료 시점으로 나누어 살필 수 있습니다. 계약 단계에서는 시세보다 보증금이 높거나, 임대인이 여러 부동산을 동시에 임대하거나, 계약 직전 부동산 명의를 다른 사람으로 막 변경했거나, 이전 임차인이 보증금을 못 받은 이력이 있거나, 신탁회사 명의의 부동산을 임대인이 임의로 내놓는 경우가 위험 신호입니다. 거주 중에는 임대인이 연락을 끊거나, 반환 약속을 반복해서 미루거나, 같은 부동산을 다른 임차인에게 이중으로 임대하거나, 부동산에 경매·압류가 진행되는 정황이 나타납니다. 만료 시점에는 보증금을 못 준다고 통보하거나, "다음 세입자가 들어오면 주겠다"는 답만 반복하거나, 아예 잠적해 버리는 경우가 전형적입니다. 이런 신호가 하나라도 보이면 만기를 기다리지 마시고 곧바로 대응을 준비하셔야 합니다. 계약 단계의 신호는 대부분 등기부등본에 남아 있습니다. 신탁회사 명의인지는 갑구에, 명의 변경 시점은 접수번호에, 앞선 임차인이 보증금을 받지 못하고 나간 이력은 을구의 임차권등기에 나타납니다. 무엇을 어떻게 읽는지는 등기부등본은 어떻게 보고 무엇을 확인해야 하나요에 정리해 두었습니다.

3. 즉시 대응 — 네 갈래를 동시에

대응의 핵심은 경로를 순차가 아니라 동시에 가동하는 것입니다. 어느 하나만으로는 회수가 어렵고, 여러 압박을 겹쳐야 임대인이 반환에 응하거나 강제집행으로 회수할 길이 열리기 때문입니다. 첫째, 임차권등기명령입니다. 청주지방법원 또는 관할 지원에 신청하며, 등기가 완료되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지되고 임대인이 부동산을 처분하거나 다시 담보로 잡기 어려워집니다. 다만 등기 완료까지 통상 2~4주가 걸리므로, 이사 예정이시라면 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤에 옮기셔야 안전합니다. 둘째, 형사 고소입니다. 주소지나 범죄지를 관할하는 경찰서에 접수하며, 청주라면 청주상당·청주흥덕·청주청원경찰서가 해당하고 피해자가 다수인 조직적 사건은 충북경찰청이 직접 수사하기도 합니다. 셋째, 가압류입니다. 임대인 명의의 부동산·예금·자동차를 묶어 두어야 판결을 받은 뒤에도 집행할 재산이 남습니다. 넷째, 보증기관 청구 또는 특별법 피해자 결정 신청인데, 이 둘은 아래 4항에서 보듯 갈래가 다릅니다. 한 가지 덧붙이면, 거주 중에 집주인이 바뀐 경우에는 선택지가 하나 더 있습니다. 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택이 양도된 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 승계를 거부하고 종전 임대인에게 보증금을 청구할 수 있습니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결). 이의를 제기하지 않으면 양수인이 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 종전 임대인은 임대차관계에서 빠집니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결). 자력 없는 사람에게 명의를 넘기는 수법에 대응할 수 있는 사실상 유일한 카드이므로, 명의 변경 사실을 아셨다면 곧바로 판단하셔야 합니다.

4. 보증보험과 특별법 — 나란히가 아니라 갈라집니다

여기가 가장 많이 오해하시는 대목입니다. 보증기관 청구와 특별법 피해자 결정을 둘 다 신청해 두면 유리하다고 생각하기 쉽지만, 법은 그렇게 되어 있지 않습니다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증의 전세보증금반환보증에 가입하셨다면 이 경로가 가장 빠르고 확실합니다. 임대인이 반환하지 않은 사실이 확인되는 대로 보증기관이 임차인에게 보증금을 지급하고 이후 임대인에게 구상하기 때문입니다. 그런데 특별법은 보증으로 보증금 전액 반환이 가능한 경우를 피해자 요건에서 아예 제외합니다(제3조 제2항 제1호). 같은 조항은 보증금 전액이 주택임대차보호법 제8조의 최우선변제 대상인 경우와, 대항력·우선변제권 행사로 전액을 자력 회수할 수 있다고 판단되는 경우도 제외합니다. 쉽게 말하면 특별법은 다른 방법으로 다 받을 수 있는 분이 아니라, 다른 방법으로는 못 받는 분을 위한 제도라는 뜻입니다. 그러니 보증 가입 여부부터 확인하시고, 가입하셨다면 보증 청구를, 가입하지 않으셨다면 특별법 신청을 중심에 두되 임차권등기·가압류·형사 고소는 어느 쪽이든 함께 진행하시는 것이 맞습니다.

5. 특별법 피해자 결정 — 요건 네 가지와 불복

특별법상 피해자로 인정받으려면 네 요건을 모두 갖춰야 합니다(제3조 제1항). 첫째 주택의 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖출 것, 둘째 보증금이 5억 원 이하일 것, 셋째 임대인의 파산·회생 개시나 경매·공매 개시 등으로 2인 이상의 임차인에게 피해가 발생했거나 발생이 예상될 것, 넷째 임대인에 대한 수사 개시나 기망, 반환 능력 없이 다수 주택을 취득·임대한 정황 등 반환 채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것입니다. 보증금 상한은 전세사기피해지원위원회가 지역 여건 등을 고려해 2억 원 범위에서 올릴 수 있고, 경매·공매가 이미 끝난 임차인은 첫째와 셋째 요건이 면제됩니다. 실무에서 가장 자주 걸리는 것이 넷째 요건입니다. 임대인의 사정이 나빠져 못 돌려준 것인지, 처음부터 의도가 있었던 것인지를 가르는 지점이기 때문입니다. 불인정 결정을 받으셨다면 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의신청을 할 수 있고, 국토교통부장관은 받은 날부터 20일 이내에 위원회 재심의를 거쳐 결정해야 합니다(제15조). 이 기간은 짧으므로 통지를 받으신 즉시 보완할 자료부터 정리하셔야 합니다. 반대로 결정을 받은 뒤 보증금 전액을 회수하면 결정이 취소 또는 철회되고, 회수 사실은 지체 없이 신고해야 합니다(제15조의2). 거짓이나 부정한 방법으로 결정을 받은 경우에는 반드시 취소되며, 이미 받은 지원액은 반납 대상이 됩니다. 충북에서는 청주 흥덕구 강서로 107 BYC빌딩 12층 HUG 충북지사에서 대면 상담과 접수가 가능하고, 전세피해지원 통합콜센터(1533-8119)로도 안내를 받으실 수 있습니다.

6. 2026년 11월 13일 — 보증금의 3분의 1 최소보장

2026년 4월 국회를 통과해 5월 12일 공포된 개정 특별법이 2026년 11월 13일 시행됩니다. 핵심은 국가가 임차보증금의 3분의 1을 최소한으로 보장한다는 것입니다. 구조는 이렇습니다. 대항력·우선변제권 행사로 받은 금액, 보증금 반환채권으로 변제받은 금액, 공공주택사업자의 피해주택 매입 등으로 지원받은 금액을 모두 더해 보증금의 3분의 1(최소보장금)에 미치지 못하면, 그 부족분을 최소지원금으로 국토교통부장관에게 신청할 수 있습니다(제25조의9). 예컨대 보증금 3억 원인 분이 경매에서 7천만 원만 회수했다면 최소보장금 1억 원과의 차액인 3천만 원을 청구할 수 있습니다. 신청을 받으면 90일 이내에 지급 여부를 결정하고, 서류 보완 등 부득이한 사유가 있으면 30일 범위에서 한 차례 연장됩니다. 신탁 사기처럼 적법한 임대 권한이 없는 자와 계약한 피해자에게는 경·공매가 끝나기 전에 먼저 지급하고 나중에 정산하는 선지급 제도도 함께 시행됩니다(제25조의10). 다만 놓치기 쉬운 함정이 셋 있습니다. 우선 우선변제권 행사를 소홀히 해 배당요구나 배분요구를 하지 않은 경우에는 최소지원금을 신청할 수 없습니다. 경매가 진행되는데 배당요구 종기를 넘겨 버리면 이 제도까지 함께 날아간다는 뜻입니다. 다음으로 최소지원금이나 선지급금을 받으면 공공임대주택 지원은 받을 수 없어 둘 중 하나를 골라야 합니다. 마지막으로 선지급금을 받은 분은 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 하므로, 전입신고를 함부로 옮기시면 안 됩니다.

7. 형사 절차의 핵심 — 사기의 고의는 어떻게 입증되나

형사에서 승부처는 임대인에게 사기의 고의, 곧 처음부터 돌려줄 의사나 능력이 없었다는 점의 입증입니다. 사정이 어려워져 못 돌려준 것은 민사상 채무불이행일 뿐 사기죄가 되지 않기 때문입니다. 그래서 깡통전세인 줄 알면서 계약했다거나, 동시에 여러 임차인과 계약했다거나, 계약 직전 명의를 넘겼다는 등의 객관적 정황을 모으는 일이 관건이 됩니다. 이 대목에서는 최근 대법원 판단이 임차인 쪽에 유리합니다. 대법원은 2025. 12. 11. 선고 2025도4777 판결에서, 임대인을 대리해 계약을 체결한 임대관리업체가 보유 자산 없이 신규 보증금으로 기존 보증금을 막는 이른바 돌려막기 상태였음을 숨긴 사안에 관해, 그 업체의 반환 의사와 능력은 계약 체결 여부를 판단하는 중요한 전제사실이므로 이를 고지하지 않은 것은 기망행위에 해당한다고 보아 무죄를 선고한 원심을 파기했습니다. 같은 판결은 피해자가 나중에 민사소송이나 경매를 통해 보증금을 돌려받았더라도 사기죄 성립에는 영향이 없다는 점도 분명히 했습니다. 결국 받아 냈으니 고소는 의미가 없지 않으냐는 물음에 대한 답이 여기에 있습니다. 물론 고지의무가 무한정 인정되는 것은 아닙니다. 대법원은 2023. 6. 29. 선고 2022도16422 판결에서, 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 상대방의 착오를 알면서 고지하지 않은 경우를 말하고 그 고지의무의 근거가 되는 거래 실정은 검사가 증명해야 한다고 보아, 자력 없이 임대주택을 사들인 매수인에게 매도인에 대한 고지의무를 인정한 원심을 파기했습니다. 사기죄의 경계가 사안마다 다르다는 뜻이므로, 고소장 단계에서부터 어떤 정황을 어떤 순서로 배치할지가 결과를 가릅니다. 형법 제347조의 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처해집니다(2025. 12. 23. 전의 범행은 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금). 여기에 더해 편취한 이득액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조가 적용되어 3년 이상의 유기징역, 50억 원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 크게 무거워집니다. 조직적 전세사기는 피해자별 편취액이 합산되어 이 구간에 들어가는 일이 드물지 않습니다. 한편 절차 중에 임대인이 보증금을 반환하면 양형에서 유리하게 참작되므로, 형사 고소는 그 자체로 회수를 압박하는 수단이 됩니다. 조성욱 변호사의 관점 21년간 청주에서 부동산 사건을 다루며 거듭 확인하는 것은, 전세사기에서 시간이 곧 회수율이라는 냉정한 현실입니다. 처음부터 반환 의사가 없던 구조라면 머뭇거리는 사이 재산은 빠져나갑니다. 이 유형에서 의뢰인들이 가장 자주 놓치시는 부분은 두 가지입니다. 하나는 형사와 민사를 순차로 생각하시는 것인데, 실제로는 임차권등기·가압류·형사고소를 같은 주에 함께 걸어야 한 발 앞설 수 있습니다. 다른 하나는 제도를 다 신청해 두면 유리하리라 여기시는 것인데, 보증 가입 여부에 따라 갈 길이 갈리고 배당요구 같은 절차를 한 번 놓치면 새로 생긴 최소보장까지 함께 잃습니다. 제도가 늘어난 만큼 순서를 정확히 짚는 일이 더 중요해졌습니다.

8. 법률사무소 信의 대응

법률사무소 信은 청주에서 21년간 부동산·임대차 분쟁을 다뤄 왔습니다. 전세사기 사건은 다음 원칙을 따릅니다. 첫째, 시간이 회수율을 좌우하므로 첫 상담을 서둘러 진행합니다. 둘째, 보증 가입 여부와 등기·경매 진행 상황을 먼저 확인해 보증 청구와 특별법 신청 중 어느 쪽으로 갈지부터 가릅니다. 셋째, 임차권등기·가압류·형사고소를 동시에 설계해 재산이 빠져나갈 시간을 줄입니다. 넷째, 경매가 걸린 사건은 배당요구 종기를 최우선으로 관리해 최소보장 자격을 잃지 않도록 합니다. 다섯째, 같은 임대인에게 피해를 본 다른 임차인을 연계해 다수 피해 정황을 함께 세웁니다. 여섯째, 변호사·변리사·세무사 자격을 함께 갖춘 강점을 살려 회수 과정의 세무 쟁점과 재정착 지원까지 안내합니다. 내용증명부터 임차권등기, 보증금반환소송까지 보증금 회수의 단계는 청주 부동산 분쟁 안내에 정리해 두었습니다. 청주·충북에서 전세사기로 어려움을 겪고 계신다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 부담 없이 연락 주십시오. ☎ 043-291-5555