부동산
부동산 분야 법률 FAQ 8개. 변호사가 직접 답합니다.
부동산 등기부등본은 어떻게 보고 무엇을 확인해야 하나요?
부동산 등기부등본은 (1) 표제부(부동산 표시·소재·면적), (2) 갑구(소유권 관련 등기), (3) 을구(소유권 외 권리, 근저당·전세권·임차권 등) 3부분으로 구성됩니다. 부동산 매매·임대차 계약 전에 갑구의 가압류·압류·가처분, 을구의 근저당·전세권·임차권을 반드시 확인하여 권리 침해 위험을 파악해야 안전합니다. 등기부는 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 1,000원으로 열람할 수 있습니다.
부동산 매매계약을 해제하고 싶은데 가능한가요?
부동산 매매계약 해제는 (1) 합의 해제(양 당사자 합의), (2) 약정 해제권 행사(계약상 해제 사유 발생), (3) 법정 해제권 행사(이행지체·이행불능 — 민법 제544조), (4) 해약금 해제(계약금 포기 또는 배액 상환 — 민법 제565조) 중 적합한 경로를 선택합니다. 잔금 지급 전에는 해약금 해제가 가장 간단하고, 중도금 이후에는 이행지체·하자 등 법정 사유가 있어야 가능합니다. 다만 계약금을 일부만 지급한 경우라도 해약금 해제의 기준은 실제 받은 돈이 아니라 '약정 계약금' 전액이라는 점을 대법원이 확인했고(2014다231378), 상대방이 이행 거절 의사를 명백히 밝혔다면 최고 없이 곧바로 해제할 수 있습니다(2007다4196).
청주 재개발·재건축 보상 협상 시 변호사 도움을 받는 방법은 무엇인가요?
재개발 보상은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법), 재건축은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)이 적용됩니다. 감정평가 결과에 불복하면 협의→수용재결→이의재결→보상금증액 행정소송의 단계로 보상금을 다툴 수 있고, 영업손실·이주비·주거이전비·잔여지 손실 등 부가 보상도 별도로 청구하실 수 있습니다. 각 단계마다 30일·90일의 짧은 기한이 있어 한 번 놓치면 다음 단계로 갈 수 없으므로 초기부터 전략을 세우는 것이 중요합니다.
기획부동산 사기 피해 시 형사·민사 동시 진행이 가능한가요?
기획부동산 사기는 형사 사기죄 고소(형법 제347조)와 민사 매매계약 취소·손해배상·매매대금 반환 청구, 가압류와 가처분, 다수 피해자 결집까지 동시에 진행하는 것이 표준입니다. 단순 채무 불이행이 아니라 처음부터 변제 의도·능력 없이 의뢰한 사기에 해당하면 형사 절차의 압박력이 민사 회수에도 큰 도움이 됩니다. 청주에서는 청주지방경찰청 사이버수사대와 청주지방법원이 핵심 자원이고, 회수 가능성은 사건 발각 시점이 빠를수록 높습니다.
부동산 매수 후 가압류가 발견되면 어떻게 해야 하나요?
부동산 매수 후 가압류 발견 시 가장 먼저 확인할 것은 가압류 등기와 본인의 소유권 이전 등기의 시점 우선순위입니다. 가압류가 먼저 등기되었으면 본인이 가압류 부담을 떠안게 되고, 본인 등기가 먼저면 가압류 효력이 약화됩니다. 매도인의 가압류 채무 변제·말소 협력 의무가 있고, 협력이 거부되면 매매계약 해제·손해배상으로 청주지방법원에 다투실 수 있습니다. 잔금 전 발견이면 잔금 보류·차감으로 처리하시는 것이 가장 안전합니다.
부동산 명도소송 비용은 얼마이고 기간은 얼마나 걸리나요?
명도소송은 임대차 종료·매매·경매 후 점유자가 부동산을 비우지 않을 때 강제 인도를 구하는 본안 소송입니다. 청주에서는 경매 후 인도명령이 1~2개월, 본안 명도소송이 6~12개월, 강제집행이 1~3개월 소요되며, 인지대·송달료·감정료·강제집행 비용 등을 합산하면 통상 100~500만 원이 듭니다. 변호사 보수는 사건 단계와 임차인의 항변 정도에 따라 별도 협의로 정해집니다. 가처분을 사전에 활용하면 점유 이전을 차단할 수 있습니다.
이웃과 토지 경계 분쟁이 발생했을 때 해결 절차는 어떻게 되나요?
토지 경계 분쟁의 출발점은 객관적 측량입니다. 한국국토정보공사(LX)의 지적측량으로 경계를 확정한 뒤, 협의가 안 되면 경계 확정 소송으로 다투며, 공사 중 침해가 있으면 가처분을 우선 활용합니다. 경계표·담의 설치는 민법 제237조·제239조가 공동 부담과 공유추정을 정하고 있고, 오랫동안 점유한 부분은 민법 제245조 점유시효취득 인정 여부가 함께 다투어집니다. 경계확정 소송에서 법원은 당사자가 주장한 경계에 구속되지 않고 스스로 진실한 경계를 확정하므로, 원고가 주장한 경계가 인정되지 않아도 청구가 기각되지 않습니다(대법원 2018다207830). 청주에서는 청주지방법원이 본안과 가처분 모두를 관할합니다.
전세사기가 의심될 때 신고와 보증금 회수 절차는 어떻게 되나요?
전세사기가 의심되면 즉시 다섯 갈래로 동시에 대응하는 것이 핵심입니다. 첫째 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)으로 권리를 보전하고, 둘째 형법 제347조 사기로 형사 고소하며, 셋째 HUG·SGI 등 보증기관에 보증금을 청구하고, 넷째 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 피해자 결정을 신청하며, 다섯째 임대인의 부동산·예금을 가압류합니다. 전세사기는 임대인이 처음부터 반환 의사가 없는 사건이라 시간이 곧 회수율을 좌우하므로, 의심이 드는 즉시 움직이셔야 합니다.