Q.농지법 위반으로 처분명령을 받으면 농지를 꼭 팔아야 하나요?

1. 지금 전국에서 농지 전수조사가 진행 중입니다

2026년 들어 지방자치단체들이 관내 농지를 전수조사하고 있습니다. 의정부시가 5,764필지를 대상으로 8월부터 현장 심층조사에 들어갔고, 포항시는 11만 4천여 필지의 기본조사를 78%까지 진행했습니다. 농림축산식품부도 전문가와 드론을 현장에 투입해 실제 이용 현황을 확인하고, 위반이 확인되면 농지 처분의무 부과와 원상복구 명령, 이행강제금 부과로 이어 가겠다고 밝혔습니다. 조사 방식은 대체로 같습니다. 농지대장에 적힌 내용과 실제 이용 현황을 맞춰 보고, 어긋나면 농지대장을 고친 뒤 농지법 위반 여부를 판단합니다. 청주는 시 외곽과 청원구 일대에 농지가 넓게 분포한 도농복합 도시이고, 오창·오송 개발 이후 외지에서 농지를 사 둔 분들도 적지 않습니다. "사 두고 그냥 두었다"거나 "주말농장으로 조금 짓다 말았다"는 상태가 조사에서 그대로 드러나는 국면입니다.

2. 농지는 농사짓는 사람만 가질 수 있습니다

농지법의 출발점은 헌법의 경자유전 원칙입니다. 농지법 제6조 제1항은 "농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다"고 못박고 있습니다. 상속으로 취득한 경우, 8년 이상 농업경영을 하다 이농한 경우, 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농을 하는 경우, 농지전용허가를 받은 경우 등 법이 정한 예외에 해당해야만 농사를 짓지 않으면서 농지를 보유할 수 있습니다(같은 조 제2항). 그래서 문제가 되는 상황은 대체로 셋입니다. 첫째는 농사를 짓겠다고 농지취득자격증명을 받아 놓고 실제로는 방치한 경우, 둘째는 농지를 창고·주차장·야적장·태양광 시설 등으로 무단 전용한 경우, 셋째는 농업경영계획서에 적은 내용을 이행하지 않은 경우입니다. 첫째와 셋째는 처분의무로, 둘째는 원상회복명령으로 이어집니다.

3. 처분의무 → 처분명령 → 이행강제금, 세 단계

농지법은 한 번에 강제하지 않고 단계를 밟습니다. 아래 순서를 알아 두면 지금 자신이 어느 칸에 있는지 판단할 수 있습니다.

단계	내용	기간	근거
처분의무	사유 발생일부터 농지를 처분할 의무 발생·통지	1년	농지법 제10조
처분명령	기간 내 미처분 시 처분을 명함	6개월	제11조 제1항
이행강제금	명령 불이행 시 부과, 이행할 때까지 반복	매년 1회	제63조

다만 그 전에 확인할 것이 있습니다. 농사를 짓지 못한 데 정당한 사유가 있으면 애초에 처분의무가 생기지 않습니다. 시행령은 그 사유를 구체적으로 열거하고 있는데, 소유 농지를 적법하게 임대하거나 무상사용하게 한 경우, 자연재해로 영농이 불가능해 휴경한 경우, 농지개량이나 영농준비를 위해 휴경한 경우, 병역법에 따라 징집·소집되어 휴경한 경우, 질병이나 취학으로 휴경한 경우, 선거로 공직에 취임해 휴경한 경우, 생산조정·출하조절이나 연작 피해 예방을 위해 휴경한 경우 등이 포함됩니다(농지법 시행령 제9조 제1항). 아파서 한 해 쉬었다는 사정도 자료로 뒷받침되면 다툴 근거가 되므로, 통지를 받았다고 곧바로 체념할 일은 아닙니다. 이행강제금의 무게는 다른 제도와 비교가 되지 않습니다. 감정평가법인등이 평가한 감정가격과 개별공시지가 중 더 높은 가액의 100분의 25가 한 번에 부과되고, 처분명령을 이행할 때까지 매년 1회 반복됩니다(제63조 제1항·제4항). 공시지가 2억 원짜리 농지라면 한 해에 5천만 원입니다. 4년을 버티면 땅값을 넘어섭니다. 물론 명령을 이행하면 새로운 부과는 즉시 중지되지만, 이미 부과된 금액은 그대로 징수됩니다(같은 조 제5항).

4. ⚠️ 건축법 이행강제금과 불복 방법이 다릅니다

여기서 실무상 가장 사고가 잦은 지점을 짚겠습니다. 같은 "이행강제금"이라는 이름을 쓰지만, 위반건축물에 부과되는 건축법 이행강제금과 농지법 이행강제금은 다투는 방법이 완전히 다릅니다. 건축법 이행강제금은 행정처분이어서 행정심판이나 행정소송으로 다툽니다. 그런데 농지법 이행강제금은 부과처분을 고지받은 날부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 제기하도록 되어 있고, 이의가 제기되면 관할 법원이 「비송사건절차법」에 따른 과태료 재판에 준하여 재판합니다(농지법 제63조 제6항·제7항). 행정소송의 영역이 아닙니다. 이 구조를 모르고 행정심판이나 행정소송을 제기하면 판단도 받지 못한 채 절차가 끝나고, 그 사이 30일이 지나 버립니다. 그렇다고 다툴 길이 좁은 것은 아닙니다. 앞 단계인 처분의무 통지와 처분명령은 그 자체가 행정처분이므로 행정심판·행정소송으로 다툴 수 있습니다. 정당한 사유 없이 농업경영에 이용하지 않았다고 본 판단이 사실과 다르다면, 이행강제금이 나올 때까지 기다릴 것이 아니라 처분명령 단계에서 90일 안에 다투는 것이 정공법입니다(행정소송법 제20조).

5. 가장 강력한 방어 — 처분명령 유예

농지법에는 잘 알려지지 않은 출구가 하나 있습니다. 제12조의 처분명령 유예입니다. 처분의무 기간에 농지를 처분하지 않았더라도, 농지 소유자가 해당 농지를 자기의 농업경영에 이용하거나, 한국농어촌공사 등과 그 농지의 매도위탁계약을 체결하면, 시장·군수·구청장은 처분의무 기간이 지난 날부터 3년간 처분명령을 직권으로 유예할 수 있습니다(제12조 제1항). 그리고 유예 기간에 처분명령을 받지 않은 채 3년이 지나면, 그 농지에 대한 처분의무 자체가 없어진 것으로 봅니다(같은 조 제3항). 의미가 큽니다. 농지를 팔지 않고도 문제를 매듭지을 수 있는 통로이기 때문입니다. 다시 농사를 짓기 시작하는 것만으로 유예의 요건을 갖출 수 있고, 직접 짓기 어렵다면 매도위탁계약이라는 선택지가 있습니다. 다만 유예 기간 중에 요건을 잃으면 지체 없이 처분명령이 나오므로(같은 조 제2항), 형식만 갖춘 경작이 아니라 실제 영농 사실을 남겨 두어야 합니다. 영농일지, 자재·묘목 구입 영수증, 농자재 거래내역, 항공사진과 현장 사진, 농협 조합원 자격과 직불금 수령 이력이 그 자료가 됩니다.

6. 매수청구, 그리고 무단 전용의 경우

처분명령을 받았는데 팔리지 않는 농지라면 방법이 있습니다. 처분명령을 받은 농지 소유자는 한국농어촌공사에 그 농지의 매수를 청구할 수 있습니다(제11조 제2항). 공사는 공시지가를 기준으로 매수하되, 인근 지역의 실제 거래 가격이 공시지가보다 낮으면 실제 거래 가격으로 매수할 수 있습니다(같은 조 제3항). 시세보다 낮게 정리될 수 있다는 뜻이지만, 이행강제금이 매년 쌓이는 것보다는 손실이 작은 경우가 많습니다. 농지를 창고·주차장·야적장 등으로 무단 전용한 경우는 트랙이 다릅니다. 전용허가나 신고 없이 농지를 다른 용도로 쓰면 원상회복명령이 내려지고, 따르지 않으면 행정대집행으로 원상회복이 이루어집니다(제42조, 행정대집행법). 여기에도 이행강제금이 붙습니다(제63조 제1항 제2호). 최근 문제되는 이른바 '가짜 버섯재배사' 태양광처럼 농업시설을 표방했지만 실제 용도가 다른 경우가 이 유형입니다. 형사처벌도 별개로 따라옵니다. 농지 소유 제한을 위반해 농지를 소유할 목적으로 거짓이나 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받으면 5년 이하의 징역 또는 해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지가액 이하의 벌금에 처해집니다(제57조). 취득 단계의 서류를 가볍게 여겨서는 안 되는 이유입니다.

7. 청주·충북에서 대응한다면

농지 처분의무와 처분명령, 이행강제금은 모두 농지 소재지 시장·군수·구청장의 권한입니다. 청주시 농지는 시청 농정 부서가 담당하고, 처분의무 통지나 처분명령에 불복하는 행정소송은 청주지방법원 행정재판부에 제기합니다. 이행강제금 이의는 앞서 본 대로 처분청에 제기한 뒤 법원의 재판으로 이어집니다. 충북은 농지 비중이 큰 지역이라 조사의 밀도도 높습니다. 특히 개발 기대가 있는 지역의 농지는 실제 경작 여부가 확인되기 쉬우므로, 통지를 받기 전에 현황을 스스로 점검해 두는 편이 안전합니다. 양도 계획이 있다면 8년 이상 자경 요건에 따른 양도소득세 감면과도 직결되므로, 농지법 대응과 세무 판단을 함께 검토해야 손해가 줄어듭니다. 조성욱 변호사의 관점 이 유형에서 의뢰인들이 가장 자주 놓치는 것은 "일단 통지를 받고 나서 생각하자"는 태도입니다. 21년간 청주에서 부동산 사건을 다뤄 보면, 농지 문제는 통지를 받은 뒤보다 그 전에 움직일 때 선택지가 훨씬 넓습니다. 처분명령 유예는 다시 농사를 짓거나 매도위탁계약을 맺는 것만으로 요건이 충족되는데, 정작 이 제도를 모르고 이행강제금을 몇 해 낸 뒤에 찾아오시는 경우가 있습니다. 또 하나는 이행강제금의 불복 절차를 건축법과 같다고 짐작하는 것입니다. 30일 이의라는 짧은 창을 놓치면 다툼 자체가 봉쇄되므로, 고지서를 받으면 먼저 근거 법률이 무엇인지부터 확인해야 합니다.

8. 법률사무소 信의 대응

법률사무소 信은 청주에서 21년간 부동산·건설 분쟁을 다뤄 왔습니다. 농지법 사건은 다음 원칙으로 대응합니다. 첫째, 통지서와 명령서의 근거 조문을 먼저 확인해 지금이 처분의무 단계인지, 처분명령 단계인지, 이행강제금 단계인지 위치를 확정합니다. 둘째, 각 단계에 맞는 불복 절차를 구분해 행정소송으로 갈 것과 30일 이의로 갈 것을 나눕니다. 셋째, 처분명령 유예 요건을 충족할 수 있는지 가장 먼저 검토하고, 영농 사실을 뒷받침할 자료를 시간순으로 정리합니다. 넷째, 정당한 사유(자연재해·질병·농지개량 등)에 해당하는 사정이 있는지 확인해 처분의무 자체를 다툴 여지를 찾습니다. 다섯째, 처분이 불가피한 사안은 한국농어촌공사 매수청구와 자율 매도의 손익을 비교해 제시합니다. 여섯째, 무단 전용이 걸린 사안은 원상회복 범위와 대집행 위험을 함께 검토합니다. 일곱째, 변호사·세무사 자격을 함께 활용해 자경 감면 등 양도 단계의 세무 문제까지 통합적으로 봅니다. 청주·충북에서 농지 처분의무 통지나 이행강제금 문제로 고민하고 계시다면, 기간을 놓치기 전에 부담 없이 연락 주십시오. ☎ 043-291-5555