1. 고지서를 받았다면 가장 먼저 확인할 세 가지
청주에서 다가구주택이나 상가건물을 가지고 계신 분들이 구청으로부터 위반건축물 시정명령을 받고 이를 미뤄 두었다가, 뒤늦게 이행강제금 부과 예고서를 받고 상담을 오시는 경우가 많습니다. 옥상에 창고를 올렸거나, 발코니를 확장했거나, 필로티 주차장을 창고로 막았거나, 근린생활시설로 허가받은 공간을 원룸으로 임대하고 있던 사정들입니다. 대부분 "설마 실제로 돈이 나오겠나" 하고 넘겼다가 고지서를 받고 나서야 사태의 무게를 실감하십니다.
이때 가장 먼저 하실 일은 세 가지를 확인하는 것입니다. 첫째, 시정명령을 받은 날짜와 이행강제금 계고서를 받은 날짜입니다. 다툴 수 있는 기간이 여기서 시작되고, 절차의 적법성도 이 두 날짜의 간격에서 판가름 납니다. 둘째, 건축물대장에 '위반건축물'로 기재되어 있는지입니다(건축법 제79조 제4항). 셋째, 위반 부분의 면적과 그 상태가 언제부터 있었는지입니다. 뒤에서 설명할 양성화 제도의 적용 여부가 이 시점에 달려 있기 때문입니다.
2. 이행강제금은 벌금이 아닙니다 — 성격과 산정 구조
허가권자는 위반 건축물에 대해 상당한 기간을 정해 해체·개축·용도변경·사용금지 등 시정을 명할 수 있고(건축법 제79조 제1항), 그 기간 안에 시정하지 않으면 다시 이행기한을 정해 계고한 뒤 이행강제금을 부과합니다(같은 법 제80조 제1항·제3항). 대법원은 이행강제금의 성격을 명확히 정리한 바 있습니다. 이행강제금은 과거의 위반행위를 처벌하는 제재가 아니라, 의무자에게 심리적 압박을 주어 시정을 간접적으로 강제하는 수단이라는 것입니다(대법원 2016. 7. 14. 선고 2015두46598 판결).
이 성격에서 두 가지 실질적인 결론이 나옵니다. 하나는
돈을 내도 위반 상태가 그대로면 다음 해에 또 부과된다는 것이고(건축법 제80조 제5항), 다른 하나는
시정을 마치면 그 즉시 새로운 부과가 중지된다는 것입니다(같은 조 제6항). 다만 이미 부과된 이행강제금은 나중에 시정하더라도 그대로 징수됩니다. 결국 버티는 것이 가장 손해입니다.
금액은 위반 유형에 따라 다르게 산정됩니다. 무허가 건축이나 건폐율·용적률 초과는 시가표준액 1㎡당 금액의 50퍼센트에 위반면적을 곱한 금액을 기준으로 하되, 여기에 위반 유형별 비율을 다시 곱합니다(건축법 제80조 제1항 제1호, 시행령 제115조의3 제1항).
| 위반 유형 | 적용 비율 |
|---|
| 허가 없이 건축 | 100분의 100 |
| 용적률 초과 | 100분의 90 |
| 건폐율 초과 | 100분의 80 |
| 신고 없이 건축 | 100분의 70 |
무단 용도변경처럼 그 밖의 위반은 시가표준액의 10퍼센트 범위에서 시행령 별표 15가 정한 금액이 부과됩니다(제80조 제1항 제2호, 시행령 제115조의2 제2항). 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물 등은 위 금액의 2분의 1만 부과됩니다(같은 항 단서, 청주시 건축 조례 제38조 제1항).
여기에 형사처벌이 따로 붙을 수 있다는 점도 알아 두셔야 합니다. 도시지역에서 허가 없이 건축하거나 용도변경한 건축주와 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(건축법 제108조 제1항 제1호). 이행강제금을 냈다고 해서 형사 문제가 사라지지 않습니다.
3. 청주에서는 얼마나 자주, 얼마나 무겁게 나오나
이행강제금의 구체적 운용은 지방자치단체 조례에 맡겨져 있어 지역마다 다릅니다. 청주시 건축 조례 제38조는 다음과 같이 정하고 있습니다.
| 항목 | 청주시 기준 | 비고 |
|---|
| 부과 횟수 | 1년에 1회 | 법률상 상한은 1년 2회 이내 |
| 영리·상습 위반 가중 | 100분의 30 | 법률은 100분의 100 범위 내 위임 |
| 감경 특례 적용 기한 | 3년 | 이 기간 내 미시정 시 감경 제외 |
| 그 밖의 위반 부과율 | 시가표준액의 2~3% | 가설건축물 존치기간 연장 미신고는 2% |
주목하실 부분은
총 부과 횟수에 상한이 없다는 점입니다. 과거에는 횟수 제한이 있었으나 지금은 시정될 때까지 반복 부과됩니다. 위반 상태를 10년 방치하면 부과도 10회 쌓입니다.
가중이 붙는 경우도 정해져 있습니다. 임대 등 영리를 목적으로 50㎡를 넘는 면적을 무단 용도변경하거나 허가·신고 없이 신축·증축한 경우, 다세대주택 세대수나 다가구주택 가구수를 5세대 이상 늘린 경우, 같은 사람이 최근 3년 내에 두 번 이상 위반한 경우가 가중 대상입니다(건축법 시행령 제115조의3 제2항). 원룸 임대를 목적으로 한 위반이 여기에 정면으로 걸린다는 점을 유의하셔야 합니다.
부담은 돈만이 아닙니다. 건축물대장에 위반건축물로 등재되면 매매·담보대출에서 불이익이 생기고, 허가권자는 그 건축물에서 이루어지는 영업의 허가·등록·지정을 하지 말아 달라고 관계 기관에 요청할 수 있습니다(건축법 제79조 제2항). 임대나 영업 자체가 막힐 수 있다는 뜻입니다.
4. "전 주인이 해 놓은 건데 왜 나한테" — 통하지 않는 항변
실무에서 가장 자주 듣는 말이 이것입니다. 건물을 살 때부터 증축된 상태였고 본인은 아무것도 하지 않았다는 항변인데, 결론부터 말씀드리면 받아들여지기 어렵습니다.
대법원은 2026년 1월 선고한 판결에서 이 쟁점을 정면으로 다뤘습니다. 건축법 제79조 제1항의 시정명령과 제80조 제1항의 이행강제금을 부과하는 데 위반자의 고의·과실이 원칙적으로 필요하지 않고,
위법 상태를 시정할 수 있는 법률상 또는 사실상의 지위에 있는 사람이라면 그 위법 상태를 직접 초래하거나 관여하지 않았더라도 시정명령의 상대방이 될 수 있다는 것입니다(대법원 2026. 1. 8. 선고 2022두48653 판결). 건축법이 건축주뿐 아니라 소유자·관리자·점유자를 모두 상대방으로 규정한 취지가 그대로 확인된 셈입니다.
다만
책임을 진다는 것과 같은 금액을 문다는 것은 다릅니다. 건축법 시행령은 위반행위 후 소유권이 변경된 경우를 감경 대상으로 명시하고 있고(제115조의4 제1항 제1호), 이 경우 이행강제금의 100분의 75까지 감경할 수 있습니다(같은 조 제2항 제1호). 나아가 영리·상습 위반에 대한 가중 규정도 소유권이 변경된 경우에는 적용되지 않습니다(제115조의3 제2항 단서). 전 소유자가 만든 위반이라는 사정은 처분을 면하는 사유는 못 되지만, 금액을 크게 낮추는 사유는 됩니다. 이 감경을 신청 단계에서 주장하지 않아 그대로 부과받는 경우가 적지 않습니다.
임차인이 들어 있어 임대기간 중에 현실적으로 시정하기 어려운 경우, 위반면적이 30㎡ 이하인 경우, 사용승인 당시 이미 존재하던 위반이 사후에 확인된 경우도 같은 감경 대상입니다(제115조의4 제1항 제2호·제3호·제5호).
그러므로 건물을 매수하실 때는 등기부만이 아니라
건축물대장의 위반건축물 표시와 건축물 현황도면을 반드시 확인하셔야 합니다. 실측 면적이 도면과 다르면 그 차이가 곧 위반 면적이고, 잔금을 치르는 순간 그 부담이 매수인에게 넘어옵니다. 부동산 매수 단계의 확인 사항은
부동산 분쟁 대응 안내에서 더 자세히 정리해 두었습니다.
5. 다툴 수 있는 경우 — 절차와 산정의 하자
이행강제금 부과처분은 행정처분이므로 행정심판이나 행정소송으로 다툴 수 있습니다. 실제로 다투어 볼 만한 지점은 다음과 같습니다.
가장 강력한 사유는
이행 기회를 주지 않고 과거 기간분을 한꺼번에 부과한 경우입니다. 앞서 본 대법원 2015두46598 판결은, 매 1회 부과 때마다 다시 상당한 이행기한을 정해 시정할 기회를 준 뒤에야 다음 1회분을 부과할 수 있다고 보았습니다. 그러면서 장기간 방치되다가 뒤늦게 이행 기회가 제공된 사안에서, 기회가 제공되지 않았던 과거 기간에 대한 이행강제금까지 소급해 한꺼번에 부과한 것은 그 하자가 중대하고 명백하여
무효라고 판단했습니다. 몇 년 치가 한 번에 고지되었다면 이 쟁점을 먼저 검토해야 합니다.
그 밖에도 계고를 거치지 않았거나(건축법 제80조 제3항), 부과 문서에 금액·사유·납부기한·이의제기 방법과 기관이 제대로 적혀 있지 않은 경우(같은 조 제4항, 행정기본법 제31조 제3항·제4항), 시정명령 자체가 위법한 경우, 시가표준액이나 위반면적을 잘못 계산한 경우가 다툼의 대상이 됩니다. 특히 면적 산정 오류와 시가표준액 적용 시점 오류는 실무에서 의외로 자주 발견되므로, 부과 내역서를 받으면 도면과 대조해 검산해 보시기를 권합니다. 시정명령의 취지에 맞게 사후 허가나 신고를 정당한 방법으로 신청했는데 행정청이 위법하게 거부·반려해 시정이 좌절된 경우에도, 그 불이행을 이유로 이행강제금을 부과할 수 없다는 것이 확립된 법리입니다.
감경 사유도 놓치지 마십시오. 앞서 본 소유권 변경·임차인 점유 등 시행령 사유 외에, 건축법 제80조의2는 축사 등 농업용·어업용 시설(수도권 외 지역은 1천㎡ 이하)에 대해 5분의 1을 감경하도록 정하고 있습니다. 다만 조례가 정한 기간(청주시는 3년) 안에 시정하지 않으면 이 감경에서 제외됩니다.
기간은 반드시 지키셔야 합니다. 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일, 처분이 있었던 날부터 180일 이내에 청구해야 하고(행정심판법 제27조), 행정소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 이내에 제기해야 합니다(행정소송법 제20조). 여기서 무효와 취소의 구분이 실익을 갖습니다.
취소사유에 그치면 위 기간을 넘긴 순간 다툴 길이 막히지만, 하자가 중대·명백해 무효인 경우에는 기간에 관계없이 무효확인을 구할 수 있습니다. 몇 년 치가 소급 부과된 사안에서 이 차이가 결정적으로 작용합니다.
집행정지는 기대치를 정확히 잡으셔야 합니다. 이행강제금은 금전 부과처분이라 행정소송법 제23조 제2항의 '회복하기 어려운 손해' 요건이 잘 인정되지 않습니다. 행정심판에서는 요건이 '중대한 손해'로 다소 완화되어 있으나(행정심판법 제30조 제2항), 금전 부과라는 성격은 그대로입니다. 집행정지가 실질적 의미를 갖는 국면은 오히려 철거 대집행 계고 단계이므로, 사건의 단계에 맞춰 전략을 세워야 합니다.
6. 2026년 12월 17일, 양성화의 문이 18개월간 열립니다
가장 근본적인 해결책이 새로 마련되었습니다. 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 2026년 6월 16일 공포되어
2026년 12월 17일부터 18개월간 한시적으로 시행됩니다. 사용승인을 받지 못한 소규모 주거용 건축물에 사용승인 기회를 부여해 합법화하는 제도로, 종로구가 지원센터를 확대 가동하고 부천시가 조례 제정에 들어가는 등 지방자치단체들이 시행 준비에 착수한 상태입니다.
적용 대상은
2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물입니다(같은 법 제3조 제1항). 구체적으로는 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택, 연면적 165㎡ 이하 단독주택(165~330㎡는 조례로 정함), 연면적 660㎡ 이하 다가구주택이 해당하고,
근린생활시설로 허가받고 사실상 주택으로 사용해 온 건축물도 2023년 12월 31일 이전부터 주택으로 쓰였다면 포함됩니다. 청주의 원룸 건물 상당수가 이 유형이라는 점에서 실질적 의미가 큽니다.
다만 개발제한구역, 정비구역, 도시개발구역, 접도구역, 보전산지, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 도시·군계획시설 부지에 있는 건축물은 원칙적으로 제외됩니다(같은 조 제2항). 내 건물이 어느 구역에 걸려 있는지부터 확인해야 하는 이유입니다.
절차는 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 붙여 시장·군수·구청장에게 신고하는 것으로 시작하고(제4조), 관청은 30일 안에 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서를 내주어야 합니다(제6조). 대지 소유관계·구조안전·일조 기준을 충족해야 하며, 세대수를 늘리는 대수선을 했거나 근린생활시설을 주택으로 쓴 경우에는 피난·방화와 소방시설 기준도 지켜야 합니다.
비용도 미리 계산해 두셔야 합니다. 이행강제금 부과 이력이 없던 건축주에게는 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료가 부과되고, 5회 미만 부과받은 경우에는 5회분에서 이미 납부한 금액을 뺀 차액이 부과됩니다(제9조). 또 사용승인을 받으려면 과태료와 이행강제금 체납이 없어야 하되, 1년 이내 완납을 조건으로 승인받는 길도 열려 있습니다(제6조 제1항 제4호). 부설주차장은 추가 설치 의무가 원칙적으로 면제되지만, 세대수를 늘린 경우나 근린생활시설을 주택으로 쓴 경우에는 주차장을 설치하거나 설치비용을 내야 합니다(제7조).
한편 국회는 2026년 7월 23일 본회의에서 위반건축물 실태조사를 정례화하고 상습적·영리 목적 위반에 대한 이행강제금 가중 비율의 하한을 높이는 내용의 건축법 개정안을 의결했습니다. 공포와 시행 절차가 남아 있어 아직 효력이 발생한 것은 아니지만, 양성화의 문을 열어 주는 대신 단속과 제재는 강화하는 방향인 것은 분명합니다. 시행되면 가중 비율을 100분의 30으로 정한 청주시 조례도 상향 개정이 불가피하므로, 미루는 만큼 부담이 커진다고 보시는 편이 정확합니다.
7. 청주·충북에서 대응한다면
청주는 상당구·서원구·흥덕구·청원구 4개 구청이 각각 허가권자입니다. 시정명령과 이행강제금은 건물 소재지 구청 건축과에서 나오므로, 담당 부서와 위반 내역을 먼저 확인하셔야 합니다. 처분에 불복하는 행정심판은 원칙적으로 충청북도행정심판위원회가 담당하고, 행정소송은 청주지방법원 행정재판부에 제기합니다. 처분서에 안내된 불복 방법과 기관을 확인하는 것이 출발점입니다.
이 지역은 대학가와 산업단지 주변으로 다가구주택과 원룸 건물이 밀집해 있어, 근린생활시설로 허가받아 주거로 쓰거나 옥탑·발코니를 확장한 사례가 특히 많은 지역입니다. 충북 시·군 지역에서는 농업용 창고와 축사 관련 위반이 두드러지는데, 이 유형은 건축법 제80조의2의 감경 대상에 해당할 수 있어 접근 방법이 달라집니다.
조성욱 변호사의 관점
이 유형의 사건에서 의뢰인들이 가장 자주 놓치는 부분은, 이행강제금을 '한 번 내면 끝나는 벌금'으로 오해한다는 점입니다. 21년간 청주에서 건설·부동산 분쟁을 다루며 보면, 첫 부과 때 구조를 정확히 진단하지 않고 납부만 반복하다 몇 년 뒤 누적 금액이 원상복구 비용을 넘어선 상태로 찾아오시는 경우가 적지 않습니다. 판단의 기준은 단순합니다. 시정 비용, 양성화 비용, 계속 부과될 이행강제금의 합계를 나란히 놓고 비교하는 것입니다. 여기에 처분 자체에 다툴 하자가 있는지를 함께 검토해야 정확한 답이 나옵니다. 특히 지금은 한시 양성화 제도의 시행을 앞둔 시기여서, 대상 여부와 예상 과태료를 미리 계산해 두는 것만으로도 선택지가 크게 달라집니다.
8. 법률사무소 信의 대응
법률사무소 信은 청주에서 21년간 건설·부동산 분쟁을 다뤄 왔고, 대한변호사협회 건설 전문분야 등록 변호사로서 건축 관련 행정처분 사건에 다음 원칙으로 대응합니다.
첫째, 시정명령서와 계고서·부과서의 날짜를 시간순으로 정리해 행정심판·행정소송의 남은 기간부터 진단합니다. 둘째, 이행 기회가 제공되지 않은 기간에 대한 소급 부과가 있었는지, 계고와 문서 기재 요건이 지켜졌는지를 대법원 2015두46598 판결의 기준으로 검토합니다. 셋째, 시가표준액과 위반면적 산정을 도면·실측 자료와 대조해 검산하고, 소유권 변경·임차인 점유·소규모 위반 등 시행령 제115조의4의 감경 사유를 빠짐없이 발굴합니다. 넷째, 시정·양성화·불복 세 갈래의 비용과 실익을 수치로 비교해 의뢰인이 판단할 수 있는 형태로 제시합니다. 다섯째, 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」 대상 여부와 제외 구역 해당 여부를 확인하고, 건축사와 협업해 신고 서류를 준비합니다. 여섯째, 형사 고발이 함께 진행되는 사안은 행정절차와 형사절차를 하나의 전략으로 묶어 설계합니다. 일곱째, 변호사·세무사 자격을 함께 활용해 양성화 이후의 취득세·재산세 문제까지 검토합니다. 행정처분 불복 절차 전반은
행정심판으로 처분을 다투는 방법에서도 정리해 두었습니다.
청주·충북에서 위반건축물 시정명령이나 이행강제금 문제로 고민하고 계시다면, 기간을 놓치기 전에 부담 없이 연락 주십시오. ☎ 043-291-5555