Q.시공사가 잔금을 달라는데 하자가 남았어요. 공사대금을 안 줘도 되나요?

1. 공사는 끝났다는데 하자는 남아 있을 때

건물이나 공장, 상가 공사가 끝나 갈 무렵 건축주와 시공사가 가장 많이 부딪히는 지점이 잔금입니다. 시공사는 공사를 마쳤으니 잔금을 달라고 하고, 건축주는 누수와 균열, 마감 불량이 그대로인데 어떻게 돈부터 주느냐고 맞섭니다. 시공사가 지급명령이나 소송을 먼저 걸어오는 경우도 많습니다. 이때 건축주가 할 수 있는 일은 생각보다 많습니다. 다만 무작정 버티는 것과 법이 허락하는 범위에서 거절하는 것은 결과가 크게 다릅니다. 이 글은 건축주(도급인) 쪽에서 잔금을 어디까지 거절할 수 있는지, 그리고 그 방법을 정리한 것입니다. 소규모 인테리어 공사의 하자와 잔금 문제는 인테리어 공사가 부실한데 업체가 하자보수를 안 해줍니다에 따로 정리해 두었습니다.

2. 먼저 가를 것: 미완성인가, 완성 후 하자인가

가장 먼저 확인할 것은 공사가 법적으로 완성되었는지입니다. 대법원은 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 끝내지 못했다면 미완성이고, 당초 예정된 최후의 공정까지 일단 끝내고 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 일이 완성되었는데 다만 불완전해서 보수가 필요하다면 완성된 목적물에 하자가 있는 것이라고 봅니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 97다23150 판결). 이 판단은 시공사 주장이나 준공검사를 받았는지와 상관없이 계약 내용에 비추어 객관적으로 합니다. 구별이 중요한 이유는 대금 지급 시기가 달라지기 때문입니다. 공사대금은 완성된 목적물을 인도받으면서 지급하는 것이 원칙입니다(민법 제665조 제1항). 그래서 공사가 아직 미완성이라면 계약에서 따로 정한 기성금 말고는 잔금 지급기 자체가 오지 않은 것입니다. 반대로 사회통념상 완성되었다면 일부 미시공이나 부실시공이 있어도 대금채권은 생기고, 그 부분은 하자보수나 손해배상으로 정리됩니다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다214691 판결). 공사가 도중에 멈춰 계약이 해제된 경우라면, 이미 시공한 부분은 기성고(공정의 진척 정도)에 따라 정산하는 것이 보통이어서 기성고 비율과 그 금액을 다투게 됩니다. 건축주로서는 "아직 공사가 안 끝났다"는 주장이 통하는 사안인지, "끝났지만 하자가 있다"로 가야 하는 사안인지부터 정해야 합니다.

3. 하자가 있으면 그만큼은 잔금을 미룰 수 있습니다

완성된 목적물에 하자가 있으면 건축주는 상당한 기간을 정해 하자보수를 청구할 수 있고, 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제667조 제1항, 제2항). 그리고 이 경우 동시이행의 항변권 규정이 준용됩니다(같은 조 제3항, 제536조). 하자를 고쳐 주거나 그 손해를 배상하기 전까지는 잔금을 주지 않겠다고 맞설 수 있다는 뜻입니다. 보수를 먼저 요구하지 않고 곧바로 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수도 있으므로, "먼저 고칠 기회를 달라"는 시공사 주장에 반드시 따라야 하는 것은 아닙니다. 건축주에게 특히 중요한 것은 지연손해금입니다. 대법원은 건축주가 하자로 인한 손해배상청구권을 가지고 이를 행사하는 경우, 따로 이행거절 의사를 밝히지 않았더라도 시공사가 손해배상 채무의 이행을 제공할 때까지 그 대등액에 해당하는 공사대금에 대해서는 이행지체 책임이 생기지 않는다고 보았습니다(대법원 2021. 6. 10. 선고 2018다279804 판결). 그 사건 원심은 공사대금 전부에 대해 소장 송달 다음 날부터 지연손해금을 붙였는데, 대법원은 이를 잘못이라며 파기했습니다. 손해배상채권과 대등한 범위의 잔금에는 지연손해금이 붙지 않는다는 것입니다. 이때 거절할 수 있는 금액의 기준이 되는 하자보수비는 공사 완성 때가 아니라 손해배상을 청구한 때를 기준으로 산정합니다(대법원 1994. 10. 11. 선고 94다26011 판결). 동시이행이 걸리는 대금이 하자가 난 부분의 기성금으로만 좁아지는 것도 아닙니다. 기성고에 따라 대금을 나눠 내기로 했더라도, 하자를 모른 채 그 부분 대금을 이미 냈다가 뒤늦게 하자를 발견하는 경우가 있으므로 남은 공사대금 전체가 원칙적으로 동시이행 대상이 됩니다(대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다9304 판결).

4. 잔금 전부를 붙잡고 버티면 오히려 불리해집니다

같은 2001다9304 판결은 건축주에게 경고도 함께 남겼습니다. 미지급 공사대금에 비해 하자보수비가 매우 적고, 보수가 끝나도 대금이 지급될지 불확실한 경우에는 동시이행으로 거절할 수 있는 범위를 하자와 손해에 상응하는 금액으로 한정하는 것이 공평과 신의칙에 맞는다고 했습니다. 또 동시이행 항변을 주로 자기 채무를 피하려는 수단으로 쓰는 경우에는 권리남용으로 배척된다고 했습니다. 상황별로 정리하면 다음과 같습니다.

상황	거절할 수 있는 범위	지연손해금	근거
하자가 있고 손해배상을 구함	손해배상액에 상응하는 잔금	그 범위는 붙지 않음	2018다279804 · 94다26011
하자보수비가 잔금보다 매우 적고 대금 지급이 불확실함	하자와 손해에 상응하는 금액으로 한정	넘는 부분은 붙을 수 있음	2001다9304
거절이 주로 지급을 피하려는 수단임	권리남용으로 배척	붙을 수 있음	2001다9304
하자 금액을 넘는 부분	거절할 근거 없음	지급해서 막음(받지 않으면 변제공탁)	민법 제487조

예를 들어 잔금이 2억 원인데 하자보수비가 1,000만 원 남짓이라면, 2억 원 전부를 계속 주지 않는 것은 위험합니다. 하자 금액을 넘는 부분은 지체 책임이 문제 될 수 있고, 시공사 쪽에서 상사법정이율이나 소송촉진 등에 관한 특례법의 이율로 지연손해금을 구할 수 있습니다. 그래서 하자의 규모를 객관적으로 정하고, 그 금액을 넘는 부분은 지급하고, 시공사가 받지 않으면 변제공탁(민법 제487조)으로 정리하는 것이 결과적으로 건축주에게 유리한 경우가 많습니다.

또 하자가 아무리 커도 건물이나 그 밖의 토지의 공작물은 하자를 이유로 도급계약을 해제할 수 없습니다(민법 제668조 단서). 이미 지은 건물을 허물게 하는 결과를 막으려는 취지입니다. 건물 공사라면 해제가 아니라 보수와 손해배상, 그리고 대금 정산으로 풀어야 합니다. 다만 하자가 중요하면 보수에 과다한 비용이 들어도 실제 보수비 전부가 손해배상에 들어가고, 건물에 중대한 하자가 있어 무너질 위험 때문에 보수가 불가능하고 다시 지을 수밖에 없다면 철거하고 다시 짓는 비용 상당액까지 청구할 수 있습니다(대법원 2016. 8. 18. 선고 2014다31691 판결).

5. 하자를 돈으로 바꿔 상계하는 것이 정석입니다

실무에서 가장 깔끔한 정리 방법은 상계입니다. 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 자동채권으로 삼아 시공사의 공사대금채권과 대등액에서 소멸시키는 것입니다(민법 제492조). 소송에서는 준비서면으로 상계 의사표시를 하는 경우가 많습니다. 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 보수 청구가 제한되므로(민법 제667조 제1항 단서), 그런 하자는 보수 대신 가치 감소분만큼의 손해배상으로 정리됩니다. 하자담보책임 기간도 확인해야 합니다. 원칙은 목적물을 인도받은 날부터 1년이지만(민법 제670조 제1항), 토지·건물 기타 공작물의 하자는 인도 후 5년, 석조·금속 등 견고한 재료로 지은 것은 10년입니다(민법 제671조 제1항). 건설산업기본법 제28조도 공사 종류별로 하자담보책임기간을 따로 두고 있는데, 이 기간은 완공일과 목적물의 관리·사용을 시작한 날 중 먼저 온 날부터 세고, 그 기간 안에 발생한 하자에 대해 책임을 지는 구조입니다. 건설공사라면 이 법의 기간이 민법 제670조·제671조보다 앞서 적용되고(같은 조 제3항), 계약서에 따로 정한 기간이 있는지도 함께 봅니다.

구분	기간	근거
일반 도급	인도받은 날부터 1년	민법 제670조 제1항
토지·건물 기타 공작물	인도 후 5년	민법 제671조 제1항 본문
석조·석회조·연와조·금속 등	인도 후 10년	민법 제671조 제1항 단서
건설공사 중 구조내력 부분	10년 범위에서 공사 종류별로 대통령령이 정함	건설산업기본법 제28조 제1항 제1호
건설공사 중 그 밖의 부분	5년 범위에서 공사 종류별로 대통령령이 정함	건설산업기본법 제28조 제1항 제2호

민법의 기간은 제척기간이어서, 기간 안에 내용증명 등으로 하자보수나 손해배상을 구해 두는 것이 중요합니다. 반면 건설산업기본법의 기간은 하자가 생겨야 하는 기간(하자발생기간)이어서, 그 안에 하자가 생기면 그때부터 소멸시효가 지나기 전까지 책임을 물을 수 있습니다(대법원 2021. 8. 19. 선고 2020다264508 판결). 기간이 지나 버렸다고 바로 포기할 일은 아닙니다. 대법원은 수급인의 담보책임에 기초한 도급인의 손해배상채권은 제척기간이 지났더라도, 그 기간이 지나기 전에 상대방 채권과 상계할 수 있었던 경우라면 민법 제495조를 유추적용해 상계할 수 있다고 보았습니다(대법원 2019. 3. 14. 선고 2018다255648 판결). 시공사가 몇 년 뒤에 잔금을 청구해 오더라도, 하자담보책임 기간 안에 공사대금채권과 상계적상에 있었다면 하자 손해배상채권으로 맞설 수 있다는 뜻입니다. 다만 기간 안에 상계할 수 있는 상태였어야 하고, 소송으로 따로 손해배상을 청구하는 것은 기간이 지나면 막히므로 이 판결은 방어용이라고 생각하셔야 합니다. 상계 항변과 반소도 구별해야 합니다. 상계 항변은 잔금 청구를 줄이는 방어이고, 상계로 대항한 액수에 한하여 판결의 기판력이 생깁니다(민사소송법 제216조 제2항). 하자 손해가 잔금보다 커서 남는 돈까지 받아야 한다면 반소로 따로 청구해 그 부분의 판결을 받아 두어야 합니다.

6. 증명은 건축주의 몫입니다: 사진, 통지, 감정

하자가 있다는 것과 그 보수비가 얼마인지는 이를 주장하는 건축주가 증명해야 합니다. 그래서 준비가 결과를 좌우합니다. 첫째, 하자를 발견하면 날짜가 나오게 사진과 영상을 남기고, 시공사에 보수를 요구하는 내용증명이나 문자를 보내 기록을 만듭니다. 언제 어떤 하자를 알렸는지가 나중에 담보책임 기간과 상계적상을 따질 때 근거가 됩니다. 둘째, 다른 업체에 맡겨 먼저 고치려면 그 전에 현상을 충분히 남기고 견적서를 받아 둡니다. 고친 뒤에는 하자를 증명하기 어려워집니다. 셋째, 소송에서는 법원 감정으로 하자의 종류와 보수비를 정하는 경우가 대부분입니다. 대법원은 감정 결과가 감정 방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중되어야 한다고 봅니다(2018다255648 판결). 감정 신청 항목을 빠짐없이 정하는 것이 사실상 승부입니다. 계약서에 하자보수보증금이나 하자보수보증서가 있다면 그 조항도 함께 봅니다. 보증금으로 해결되는 범위와 그 밖의 손해배상 범위가 달라질 수 있기 때문입니다. 조성욱 변호사의 관점 건축주 쪽 사건에서 가장 안타까운 경우는 하자가 분명한데 잔금을 통째로 붙잡고 아무 기록도 남기지 않은 채 몇 년을 보낸 경우입니다. 시공사가 소송을 걸어오면 그때서야 하자를 증명할 자료를 찾게 되고, 그 사이에 다른 업체가 보수를 해 버려 현장이 남아 있지 않기도 합니다. 하자가 보이면 먼저 기록하고 통지하며, 하자 금액을 넘는 대금은 정리해 지연손해금 부담을 줄이는 쪽이 결국 더 많은 것을 지키는 길입니다.

7. 청주·충북에서의 분쟁 처리

시공사가 잔금을 청구하는 소송은 대부분 청주지방법원과 그 지원(충주·제천·영동)에서 진행되고, 건축주는 하자 손해배상을 반소로 청구하거나 상계 항변으로 맞섭니다. 감정 기간이 길어 1심만 1년을 넘기는 경우가 흔합니다. 소송 전에는 국토교통부 건설분쟁조정위원회의 조정을 이용할 수도 있고, 공동주택이라면 하자심사·분쟁조정위원회 절차가 따로 있습니다.

8. 법률사무소 信의 대응

법률사무소 信은 청주에서 21년째 건설·부동산 분쟁을 다뤄 왔고, 시공사와 건축주 양쪽을 모두 대리해 왔습니다. 건축주 쪽 잔금 분쟁에서는 다음 순서로 대응합니다. 첫째, 첫 상담에서 공사가 미완성인지 완성 후 하자인지부터 계약서와 현장 자료로 가려, 잔금 지급기가 왔는지를 진단합니다. 둘째, 하자 목록과 사진, 통지 기록을 시간순으로 정리해 하자담보책임 기간과 상계적상 시점을 확인합니다. 셋째, 하자보수비 견적이나 감정으로 하자를 금액화하고, 잔금 중 거절할 수 있는 범위와 지급해야 할 범위를 나눠 지연손해금 부담을 줄입니다. 넷째, 소송에서는 상계 항변과 반소를 함께 설계하고 감정 신청 항목을 빠짐없이 정합니다. 다섯째, 하자보수보증금과 보증서가 있으면 보증기관 청구까지 함께 진행합니다. 여섯째, 변호사·세무사 자격을 함께 갖춰 공사대금 정산에 따르는 부가가치세 문제까지 살핍니다. 공사대금 청구와 하자 분쟁의 진행 방식과 상담 안내는 청주 건설 분쟁 안내에 정리해 두었습니다. 공사는 끝났는데 하자 때문에 잔금 문제가 풀리지 않는다면, 버티기 전에 먼저 기록과 계산부터 시작하셔야 합니다. 청주·충북에서 공사대금과 하자 문제로 고민하고 계시다면 부담 없이 연락 주십시오. ☎ 043-291-5555