1. 보상계획 공고문을 받은 날부터 시계는 이미 돌아갑니다
도로가 넓어지고, 산업단지가 들어서고, 공공주택지구가 지정되면 그 안에 있던 땅은 소유자의 의사와 무관하게 국가나 지방자치단체, 사업시행자에게 넘어갑니다. 청주에서도 도로 확장과 산업단지 조성이 꾸준히 이어지면서 오송·옥산·내수 일대를 비롯한 여러 지역에서 토지 소유자들이 보상 통지를 받고 있습니다. 그런데 막상 받아 본 감정평가액이 인근 실거래가에 한참 못 미치는 일이 드물지 않습니다.
이때 대부분의 소유자가 "옆 땅은 평당 얼마에 팔렸는데 왜 이 값이냐"고 항의하십니다. 심정은 당연하지만, 그 논리만으로는 보상금이 오르지 않습니다. 법이 정한 산정 방식 자체가 시세와 벌어지도록 설계돼 있기 때문입니다. 증액을 구하려면 무엇을 어떻게 다퉈야 하는지, 그리고 언제까지 움직여야 하는지를 정확히 아셔야 합니다.
2. 왜 시세보다 적게 나오는가 — 개발이익 배제라는 구조
토지보상법 제70조 제1항은 협의나 재결로 취득하는 토지는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 보상하도록 정하고 있습니다. 여기에 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률과 생산자물가상승률, 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 더해 적정가격을 산정합니다. 출발점이 실거래가가 아니라 공시지가라는 점이 첫 번째 간극입니다.
두 번째 간극이 결정적입니다. 같은 조 제5항은 공익사업의 계획이나 시행이 공고·고시되어 토지 가격이 변동된 경우, 그 공고일 또는 고시일 이전을 공시기준일로 하는 공시지가를 적용하도록 규정합니다. 쉽게 말해
그 사업 때문에 오른 값은 보상에서 빼도록 법이 명령하고 있는 것입니다. 개발 호재를 기대하고 값이 뛴 상태의 시세와, 그 호재를 지운 상태의 보상액이 같을 수 없는 이유가 여기 있습니다.
제70조 제2항도 알아 두셔야 합니다. 보상액은 가격시점의 현실적인 이용상황과 객관적 이용방법을 기준으로 하고, 일시적인 이용상황이나 소유자의 주관적 가치, 특별한 용도로 쓸 것을 전제로 한 가치는 고려하지 않습니다. "나는 여기에 창고를 지으려 했다"는 계획은 원칙적으로 반영되지 않습니다.
그래서 다툼의 전선은 옮겨져야 합니다. 시세와의 격차 자체가 아니라,
비교표준지를 잘못 골랐는지, 현실 이용상황을 실제와 다르게 봤는지, 받아야 할 보상 항목이 빠졌는지를 지적하는 쪽이 실질적인 다툼이 됩니다.
다만 비교표준지 다툼에도 기준이 있습니다. 대법원은 비교표준지를 도시지역 안에서는 용도지역을 우선하고, 도시지역 밖에서는 현실적 이용상황에 따른 실제 지목을 우선하여 선정해야 한다고 봅니다. 용도지역이 같은 표준지가 여럿이면 현실적 이용상황·공부상 지목·주위환경·위치 등을 참작해 조건이 가장 유사한 토지를 골라야 합니다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2009두4340 판결). 실제로 용도지역 판단을 그르쳐 엉뚱한 표준지를 고른 감정 결과를 채택한 원심이 파기된 사례가 있습니다. 반대로 표준지와 수용 대상 토지의 주위환경 등에 다소 차이가 있다는 정도는 선정 자체의 위법이 아니라 개별요인 품등비교에서 참작할 사항으로 봅니다. 요컨대 "조금 다르다"가 아니라
"용도지역이나 지목의 판단 자체가 틀렸다" 수준이라야 선정을 뒤집을 수 있고, 그 밖의 차이는 개별요인 비교의 오류를 짚는 방식으로 다투게 됩니다.
3. 지금 어느 단계인지부터 확인하십시오
보상 절차는 네 단계로 진행되고, 단계마다 할 수 있는 일과 기한이 다릅니다. 지금 손에 든 서류가 보상협의요청서인지 재결서인지에 따라 대응이 완전히 달라지므로 이것부터 확인하셔야 합니다.
| 단계 | 판단 주체 | 기한 | 이 단계의 핵심 |
|---|
| 협의 | 사업시행자 | 보상계획 열람 후 | 감정평가사 추천(열람기간 만료일부터 30일) |
| 수용재결 | 관할 토지수용위원회 | 협의 불성립 시 | 재결신청 청구로 절차 촉진 |
| 이의재결 | 중앙토지수용위원회 | 재결서 정본 수령 후 30일 | 임의 절차, 생략하고 소송 가능 |
| 행정소송 | 법원 | 재결서 90일 · 이의재결서 60일 | 보상금 증액 청구 |
여기서 협의 단계의 무게를 가볍게 보시면 안 됩니다. 협의 취득은 사업시행자와 소유자 사이의 계약이어서, 일단 도장을 찍어 계약이 성립하면 원칙적으로 나중에 보상금 증액 소송으로 다툴 수 없습니다. 금액이 납득되지 않는다면 서명을 미루고 검토하는 편이 안전합니다. 협의에 응하지 않으면 사업시행자가 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하고, 위원회가 보상금을 정하는 수용재결을 하게 됩니다.
4. 가장 큰 레버는 협의 단계에 있습니다 — 추천 감정평가사
보상액을 정하는 것은 결국 감정평가입니다. 그리고 그 평가를 누가 하느냐를 소유자가 일부 결정할 수 있다는 사실을 모르고 지나치는 분이 대단히 많습니다.
토지보상법 제68조 제1항은 사업시행자가 보상액 산정을 위해 감정평가법인등 3인을 선정하도록 하면서, 제2항에서 관할 시·도지사와 토지소유자가 각 1인씩 추천할 수 있다고 정하고 있습니다. 사업시행자는 추천된 평가법인을 반드시 포함해 선정해야 합니다. 반대로 시·도지사와 토지소유자가 모두 추천하지 않으면 3인이 아니라 2인만 선정됩니다.
소유자 측 시각을 대변할 평가사가 아예 빠진 채로 보상액이 정해진다는 뜻입니다.
행사 요건은 시행령 제28조에 있습니다. 추천은 보상계획 열람기간 만료일부터 30일 이내에 해야 하고, 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 토지소유자 총수의 과반수 동의를 증명하는 서류를 붙여야 합니다. 소유자 한 명은 감정평가법인등 1인에 대해서만 동의할 수 있습니다.
동의 요건을 계산할 때 알아 두면 유리한 규정도 있습니다. 추천 의사표시를 하지 않은 국유지나 공유지는 보상 대상 토지면적과 소유자 총수에서 제외됩니다(시행령 제28조 제6항). 사업지구에 국·공유지가 많이 포함돼 있다면 개인 소유자들만으로 요건을 채우기가 생각보다 수월할 수 있으므로, 포기하기 전에 계산부터 해 보셔야 합니다.
요건에서 알 수 있듯 이 제도는 혼자서는 쓸 수 없습니다. 같은 사업지구 소유자들이 초기에 모여 동의를 모아야 하고, 30일은 그 일을 하기에 결코 길지 않습니다. 청주에서도 사업지구 주민들이 대책위원회를 꾸리는 사이 이 30일이 지나가 추천권이 소멸한 뒤에야 상담을 오시는 경우가 있습니다.
보상계획 공고문을 받은 그 주에 판단하셔야 하는 사안입니다.
5. 빠뜨리기 쉬운 청구권과 그 기한
토지 자체의 값만 보상 대상이라고 생각하시면 받을 수 있는 돈을 놓칩니다. 아래 항목들은 별도 근거로 청구할 수 있고, 각각 기한이 다릅니다.
| 항목 | 근거 | 기한 |
|---|
| 잔여지 가격 감소·공사비 | 제73조 | 사업완료일부터 1년 |
| 잔여지 매수·수용 청구 | 제74조 | 사업완료일까지 |
| 영업 폐업·휴업 손실 | 제77조 | 재결 절차 내 |
| 재결신청 지연 가산금 | 제30조 | 청구 후 60일 경과분 |
땅의 일부만 수용되고 남은 잔여지를 종래 목적대로 쓰기 어려워졌다면 제74조에 따라 매수를 청구할 수 있고, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있습니다. 가격이 떨어지거나 통로·도랑·담장을 새로 만들어야 한다면 제73조로 그 손실과 공사비를 보상받습니다. 다만 제73조의 청구는 사업완료일부터 1년이 지나면 할 수 없고, 제74조의 수용 청구는 사업완료일까지 해야 합니다. 도로에 땅이 잘려 나간 뒤 남은 자투리 때문에 몇 년을 속앓이하다 찾아오시면 이미 기간이 지나 있는 일이 생깁니다.
영업손실도 마찬가지입니다. 제77조 제1항은 영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 손실을 영업이익과 시설 이전비용 등을 고려해 보상하도록 정합니다. 임차인이 운영하던 상가나 공장도 사업자등록과 허가·신고 등 적법한 영업의 요건을 갖추었다면 보상 대상이 될 수 있습니다. 농업손실은 실제 경작자에게 보상하는 것이 원칙이지만, 농지소유자가 그 지역에 거주하는 농민인 경우에는 소유자와 실제 경작자가 협의하는 바에 따라 보상할 수 있습니다(제77조 제2항). 소유자와 경작자가 다른 땅에서 다툼이 자주 생기는 지점입니다. 어느 경우든 재결 절차를 거쳐야 소송으로 다툴 수 있다는 점은 같습니다.
절차가 하염없이 늘어질 때 쓰는 장치도 있습니다. 사업인정고시 후 협의가 성립하지 않으면 토지소유자와 관계인이 사업시행자에게 재결을 신청하라고 청구할 수 있고(제30조 제1항), 사업시행자는 청구받은 날부터 60일 이내에 신청해야 합니다. 이 기간을 넘기면 지연된 기간에 대해 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조의 법정이율을 적용한 금액이 보상금에 가산됩니다.
6. 기간을 놓치면 내용이 옳아도 끝납니다
불복 기간은 짧고, 지나면 회복되지 않습니다. 이의신청은 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 해야 합니다(제83조 제3항).
행정소송은 제85조 제1항에 따라 재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 제기합니다. 이의신청은 필수 절차가 아니므로 곧바로 소송으로 갈 수 있습니다. 다만
60일 기산은 이의신청이 적법했을 때의 이야기입니다. 30일을 넘겨 부적법한 이의신청을 한 경우에는 이의재결서가 아니라 원래의 수용재결서를 기준으로 한 90일이 적용되므로, 기간을 넘긴 채 이의신청부터 하면 소송 기회까지 함께 잃을 수 있습니다.
이의신청을 한 번 거치면 위원회 단계에서 조정될 여지가 있는 대신 시간이 더 들고, 바로 소송하면 법원 감정으로 승부가 갈립니다. 어느 쪽이 유리한지는 재결 감정평가서의 허점이 어느 정도인지에 따라 달라지므로, 재결서를 받은 직후 평가서를 놓고 판단하셔야 합니다.
보상금 증액을 구하는 소송은 형식상 사업시행자를 피고로 하는 당사자소송입니다(제85조 제2항). 대법원은 이 소송이 형식은 당사자소송이지만 재결 중 보상금 산정 부분을 다투는
항고소송의 성질을 가진다고 보았고, 그 연장선에서 손실보상금 채권에 압류·추심명령이 있더라도 토지소유자가 소송을 수행할 당사자적격을 잃지 않는다고 판단했습니다(대법원 2022. 11. 24. 선고 2018두67 전원합의체 판결). 땅에 빚이 얽혀 채권자의 압류가 들어온 상태여도 소유자 본인이 증액 소송을 진행할 수 있다는 뜻이어서, 실무에서 자주 문제 되는 지점입니다.
한 가지는 냉정하게 알아 두셔야 합니다.
재결에서 정한 금액보다 정당한 보상금이 더 많다는 점에 대한 증명책임은 청구하는 쪽, 즉 원고에게 있습니다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2003두12226 판결). 소를 제기했다는 사실만으로 금액이 오르지 않습니다. 실무에서는 법원이 선정한 감정인의 감정 결과가 사실상 승부를 가르므로, 감정을 신청할지와 그 감정에 어떤 자료를 반영시킬지가 핵심입니다. 감정 결과가 재결 금액과 다르지 않으면 청구는 기각됩니다.
반대로 사업시행자가 보상금이 과다하다며 소송을 걸었다가 각하·기각되거나 취하한 경우에는, 재결서 정본을 받은 날부터 판결일 또는 취하일까지의 기간에 대해 법정이율을 적용한 금액이 보상금에 가산됩니다(제87조).
7. 청주·충북에서 다툰다면
관할부터 정리하겠습니다. 토지보상법 제51조는 재결 기관을
사업시행자가 누구인지로 가릅니다. 국가나 충청북도처럼 시·도가 사업시행자인 사업, 그리고 수용하거나 사용할 토지가 둘 이상의 시·도에 걸쳐 있는 사업은 중앙토지수용위원회가 재결을 맡습니다(제1항). 그 밖의 사업은 충청북도 지방토지수용위원회가 담당합니다(제2항). 개별 사업의 근거 법률에 특례가 있을 수 있으므로, 재결서를 받으셨다면 어느 위원회가 한 재결인지부터 확인하십시오.
이의신청 창구도 재결 기관에 따라 다릅니다. 중앙토지수용위원회의 재결이면 중앙토지수용위원회에 직접 신청하고, 지방토지수용위원회의 재결이면 그 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 신청합니다(제83조 제1항·제2항). 어느 경로든 이의재결을 하는 주체는 중앙토지수용위원회입니다.
행정소송의 관할 법원은 일률적으로 정해지지 않습니다. 보상금 증액 소송의 피고는 사업시행자이므로, 사업시행자의 소재지와 행정소송법의 관할 규정에 따라 어느 법원에서 다툴지가 달라집니다. 청주에서 벌어진 사업이라도 사업시행자가 수도권에 본사를 둔 공기업이라면 그 소재지 법원이 관할이 될 수 있으므로, 소를 제기하기 전에 관할을 반드시 확인하셔야 합니다.
청주에서 진행되는 도로·산업단지·공공주택 사업은 같은 지구 안에 여러 소유자가 함께 묶이는 구조입니다. 추천 감정평가사 요건이 면적 2분의 1과 소유자 과반수 동의를 요구하는 이상, 개별 대응보다 지구 단위로 함께 움직이는 편이 유리한 경우가 많습니다.
조성욱 변호사의 관점
21년간 청주에서 건설·부동산 분쟁을 다뤄 보면, 수용 보상에서 결과를 가르는 것은 재결서를 받은 뒤의 분노가 아니라 보상계획 공고 직후의 30일입니다. 이 유형에서 소유자들이 가장 자주 놓치는 부분도 세 가지로 압축됩니다. 추천 감정평가사 제도를 모른 채 협의 단계를 흘려보내는 것, 잔여지와 영업손실이 토지 값에 당연히 포함된다고 오해하는 것, 그리고 "시세보다 싸다"는 주장만 반복하다 정작 용도지역·지목 판단이나 개별요인 비교의 오류를 짚지 못하는 것입니다. 감정평가서는 숫자만 보면 반박할 수 없어 보이지만, 산정 과정을 면밀히 검토하면 다툴 지점이 발견되는 경우가 있습니다.
8. 법률사무소 信의 대응
법률사무소 信은 21년간 청주·충북에서 건설과 부동산 분쟁을 다뤄 왔고, 대한변호사협회에 건설 전문분야를 등록한 변호사가 직접 사건을 맡습니다. 토지수용 보상 사건은 다음과 같이 대응합니다.
첫째, 상담 시점에 어느 단계인지부터 확정하고 남은 기한을 먼저 계산해 드립니다. 협의 단계인지 재결 이후인지에 따라 쓸 수 있는 수단이 전혀 다르기 때문입니다. 둘째, 협의 단계라면 추천 감정평가사 요건 충족이 가능한지, 국·공유지를 제외한 동의 요건이 어떻게 계산되는지, 남은 시간이 얼마인지를 즉시 검토합니다. 셋째, 재결 감정평가서를 받아 비교표준지 선정과 개별요인 비교, 현실 이용상황 판단에 다툴 지점이 있는지 항목별로 분석합니다. 넷째, 잔여지 손실과 매수·수용 청구, 영업손실, 재결신청 지연 가산금 등 누락된 청구권이 있는지 전수 점검합니다. 다섯째, 이의신청을 거칠지 곧바로 행정소송을 제기할지를 평가서의 허점 정도와 소요 기간을 견주어 판단해 드리고, 소 제기 전에 관할 법원을 확인합니다. 여섯째, 변호사·변리사·세무사 자격을 함께 갖추고 있어 보상금 수령에 따르는 양도소득세 문제까지 한 자리에서 검토할 수 있습니다. 일곱째, 같은 사업지구 소유자들이 공동으로 대응하는 경우 동의 요건 충족과 창구 단일화를 함께 설계해 드립니다.
수용 보상은 기간이 지나면 내용이 옳아도 다툴 수 없는 분야입니다. 보상계획 공고문이나 재결서를 받으셨다면 서류를 지참해 이른 시점에 상담하시기 바랍니다.
☎ 043-291-5555 · 청주시 서원구 산남로 64 엔젤변호사빌딩 605호