Q.전세 사는 집이 팔렸어요. 보증금은 새 집주인과 옛 집주인 중 누구에게 받나요?

1. 집주인이 바뀌었다는 연락을 받으셨다면

어느 날 등기부를 떼어 보니 소유자가 바뀌어 있거나, 부동산중개사무소에서 «집이 팔렸으니 앞으로는 새 주인과 이야기하시라»는 연락을 받는 일이 생각보다 흔합니다. 청주에서도 아파트든 다가구주택이든 계약 기간 중에 집주인이 바뀌는 세입자가 적지 않습니다. 이때 가장 먼저 드는 걱정은 «내 보증금은 누가 돌려주느냐»입니다. 이 질문은 최근 대법원 판결로 다시 주목받았습니다. 대구의 한 아파트 소유자는 임차인에게 보증금 2억 4,000만 원을 받은 상태에서 집을 2억 7,600만 원에 팔면서, 매매계약 특약에 «매수인이 임대차계약을 승계한다»고 적고 보증금을 뺀 3,600만 원만 받았습니다. 그런데 매수 회사는 임차인에 대한 보증금 반환 의무를 넘겨받는 조치를 하지 않은 채 집을 다시 팔았고, 집은 결국 경매로 넘어갔습니다. 보증금을 받지 못한 임차인에게 보험금을 지급한 보증보험사가 옛 집주인을 상대로 구상금을 청구해, 옛 집주인이 2억 4,000만 원과 지연손해금을 지급하라는 판결이 2022년 3월 확정됐습니다. 임차인은 법인이었습니다. 옛 집주인은 이 위험을 설명하지 않았다며 공인중개사에게 손해배상을 청구했지만, 대법원은 보증금 반환채무 인수의 법적 성격을 가리는 일은 법률사무에 해당하므로, 중개사가 그릇된 정보를 전했다는 등 특별한 사정이 없는 한 그 성격까지 조사해 설명하지 않았다는 것만으로 의무 위반이라고 볼 수 없다며 원심을 깨뜨렸고(대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다292525 판결), 환송 뒤 항소심은 중개사의 책임을 인정하지 않았습니다(대구고등법원 2026. 5. 27. 선고 2025나11198 판결). 이 사건이 보여 주는 것은 하나입니다. 집이 팔렸을 때 보증금을 돌려줄 사람이 누구인지는 매매계약서 문구가 아니라 세입자가 대항력을 갖추었는지, 세입자가 무엇을 선택했는지에 따라 정해진다는 것입니다.

2. 원칙: 새 집주인이 임대인 자리를 그대로 잇습니다

주택임대차보호법 제3조 제1항은 세입자가 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그다음 날부터 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있다고 정합니다. 이것이 대항력입니다. 그리고 같은 조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 양수인에는 그 밖에 임대할 권리를 승계한 사람도 포함되므로 매매뿐 아니라 증여나 경매로 소유자가 바뀐 경우에도 적용됩니다. 대법원은 이 조항을 법률이 정한 당연승계로 봅니다. 새 집주인은 집의 소유권과 함께 임대차계약상의 권리와 의무를 모두 넘겨받아 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 옛 집주인은 임대차관계에서 빠져 보증금 반환채무를 면한다는 것입니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결). 세입자의 동의가 필요 없고, 새로 계약서를 쓰거나 확정일자를 다시 받을 필요도 없습니다. 세입자의 채권자가 보증금반환채권을 가압류해 둔 상태에서 집이 팔리면, 그 가압류의 효력도 새 집주인에게 미칩니다(같은 판결). 남은 계약 기간, 보증금과 월세, 갱신요구권도 그대로 유지됩니다. 임대차 기간이 이미 끝났는데 보증금을 받지 못한 상태에서 집이 팔린 경우도 같습니다. 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 계속되는 것으로 보기 때문에(같은 법 제4조 제2항), 새 집주인이 종료된 상태의 임대인 지위를 그대로 넘겨받습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

3. 새 집주인이 미덥지 않다면: 승계에 이의를 제기할 수 있습니다

당연승계는 세입자를 보호하려고 만든 장치입니다. 그런데 새 집주인이 자력이 없는 사람이나 회사라면 오히려 세입자에게 불리해집니다. 그래서 대법원은 세입자가 임대인 지위의 승계를 원하지 않으면, 집이 팔린 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 승계되는 임대차관계에서 벗어날 수 있고, 이 경우 옛 집주인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 봅니다(대법원 2001다64615). 계약 기간 중에 팔렸든, 기간이 끝난 뒤 보증금을 기다리는 사이에 팔렸든 마찬가지입니다. 대법원은 세입자가 곧 이의를 제기하면 승계되는 임대차관계의 구속을 벗어날 수 있고, 옛 집주인과의 임대차도 해지할 수 있다고 보았습니다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정). 여기서 주의하실 점이 세 가지 있습니다. 첫째, «상당한 기간»은 법에 날짜로 정해져 있지 않습니다. 집이 팔린 것을 안 뒤 오래 지나면 이의가 받아들여지지 않을 수 있으므로, 판단이 서면 곧바로 의사를 밝혀야 합니다. 둘째, 이의는 정해진 형식이 없습니다. 대법원은 올해 이의가 명시적 의사표시뿐 아니라 묵시적 의사표시로도 가능하다고 하면서, 집이 팔린 사실을 안 세입자들이 옛 집주인에게 «방 빼고 싶다», «만기에 이사 나간다»는 문자메시지를 보낸 것은 승계를 원하지 않는다는 이의로 보인다며 원심을 깨뜨렸습니다(대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다200826 판결). 계약서에 적힌 옛 집주인의 휴대전화로 보낸 이상, 옛 집주인이 문자를 실제로 확인하지 않았더라도 그 내용을 알 수 있는 상태에 놓였으므로 도달한 것으로 본 것입니다. 연락을 피하는 옛 집주인을 사기로 고소한 것도 이의를 전제한 것으로 볼 여지가 있다고 했습니다. 셋째, 반대로 행동이 이의를 지울 수도 있습니다. 2001다64615 판결은 세입자가 새 집주인이 임대인 지위를 잇는다는 것을 전제로 행동했다면 이의를 제기한 것으로 단정하기 어렵다고 보았습니다. 새 집주인 계좌로 월세를 보내고 계약 연장을 협의하다가 나중에 마음을 바꾸면 이의가 인정되기 어려울 수 있다는 뜻입니다. 그래서 문자로도 이의가 될 수 있지만, 다툼을 줄이려면 옛 집주인과 새 집주인 모두에게 내용증명을 보내 도달한 날짜를 남기는 것이 안전합니다. 문안은 «임대인 지위의 승계에 동의하지 않으며, 보증금 반환은 종전 임대인에게 청구한다»는 뜻을 분명히 적으면 됩니다. 사무소가 운영하는 무료 내용증명 작성 AI로 초안을 잡아 보셔도 됩니다. 다만 이의는 가볍게 쓸 카드가 아닙니다. 이의는 새 집주인과의 임대차에 묶이지 않겠다는 뜻이고 옛 집주인과의 임대차도 해지할 수 있게 되므로, 실제로는 옛 집주인에게 보증금을 돌려받고 집을 비우는 쪽으로 정리되는 것이 보통입니다. 계속 살고 싶은 분이라면 새 집주인의 등기부와 자력을 먼저 확인하고 결정하셔야 합니다.

4. 대항력이 없으면 이야기가 달라집니다

승계 조항은 대항력을 갖춘 세입자에게만 적용됩니다. 대항력이 없으면 새 집주인은 임대인 자리를 당연히 넘겨받지 않으므로, 보증금 반환 책임은 원칙적으로 옛 집주인에게 남습니다. 대항력이 없는 대표적인 경우는 아래와 같습니다. ·입주는 했지만 전입신고를 하지 않았거나, 집이 팔리기 전에 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우 ·법인이 직원 숙소 등으로 집을 빌린 경우. 법인은 주민등록을 할 수 없어서, 한국토지주택공사와 주택사업 목적의 지방공사(같은 법 시행령 제2조), 그리고 중소기업이 직원 주거용으로 빌린 뒤 그 직원이 입주·전입한 경우(같은 법 제3조 제3항)를 빼면 이 조항의 보호를 받지 못합니다. 대법원도 법인을 임차인으로 하는 주택을 판 경우, 매수인이 보증금 반환채무를 면책적으로 인수했다는 등 특별한 사정이 없으면 옛 집주인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 보았습니다(대법원 2024. 10. 25. 선고 2024다249378 판결). 이 경우 매매계약서에 «매수인이 임대차보증금을 승계하고 그 금액을 매매대금에서 뺀다»고 적었더라도, 그것은 옛 집주인과 매수인 사이의 약속입니다. 위 2024다249378 판결은 이런 약정은 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수로 볼 수 없다고 했습니다. 면책적 채무인수라 하더라도 효력이 생기려면 채권자인 세입자의 승낙이 있어야 하고(민법 제454조 제1항), 승낙은 묵시적으로도 할 수 있지만 보증금 회수가 의문시되는 상황이라면 세입자의 어떤 행동을 승낙으로 쉽게 단정해서는 안 된다고 했습니다. 그 사건에서는 세입자가 매매 사실을 통지받고 사흘 만에 매수인에게 해지를 통지하고 보증금을 청구했지만, 이것만으로는 옛 집주인을 면책시키는 승낙으로 볼 수 없다고 판단됐습니다. 결국 세입자가 승낙하지 않으면 옛 집주인은 세입자에게 계속 보증금을 돌려줄 책임을 지고, 매수인에게는 약속대로 갚으라고 요구할 수 있을 뿐입니다. 1절의 대구 사건도 임차인이 법인이었고, 승계 특약을 믿고 보증금을 뺀 대금만 받은 옛 집주인이 결국 2억 4,000만 원을 물어야 했습니다. 집을 파는 쪽이라면 세입자에게 면책을 승낙한다는 뜻을 서면으로 받아 두어야 비로소 책임에서 벗어날 수 있습니다. 집이 팔렸을 때 누구에게 보증금을 받는지를 정리하면 다음과 같습니다.

상황	보증금을 돌려줄 사람	근거
대항력 있음 · 이의 없음	새 집주인	주택임대차보호법 제3조 제4항
대항력 있음 · 상당한 기간 안에 이의	옛 집주인	대법원 2001다64615
대항력 없음(미전입·법인 등)	원칙적으로 옛 집주인	대법원 2024다249378 · 민법 제454조
경매 · 말소기준권리보다 앞선 대항력 · 보증금을 다 받지 못함	낙찰자	같은 법 제3조 제4항 · 제3조의5

경매는 대항력이 근저당 등 말소기준이 되는 권리보다 앞서는지에 따라 결과가 크게 갈리므로 따로 따져 보셔야 합니다. 앞선 대항력을 갖춘 세입자가 경매에서 배당을 요구해 보증금 일부만 받았다면, 대항요건을 유지하는 한 나머지를 받을 때까지 낙찰자에게 임대차가 계속된다고 주장할 수 있습니다. 전세대출 금융기관이 세입자에게서 보증금반환채권을 넘겨받아 배당을 받은 경우도 같습니다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결).

5. 집주인이 바뀌었을 때 세입자가 할 일

순서대로 확인하시면 됩니다. 1단계: 등기부등본을 바로 뗍니다. 새 소유자가 누구인지, 소유권이 넘어가면서 새로 근저당이나 가압류가 붙었는지 확인합니다. 세입자의 대항력이 먼저 생겼다면 나중에 붙은 근저당보다 앞서지만, 새 집주인의 재정 상태를 가늠하는 데 중요한 자료입니다. 2단계: 대항력을 지킵니다. 집주인이 바뀌는 시기에 주민등록을 옮기면 안 됩니다. 대항력은 생길 때만이 아니라 유지되는 동안에도 입주와 주민등록이 계속되어야 하기 때문입니다. 부득이 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청해 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 옮기십시오. 3단계: 승계를 받아들일지 정합니다. 새 집주인이 자력 있는 개인이고 계속 살 생각이라면 승계를 받아들이는 것이 자연스럽습니다. 매수인이 갓 세운 법인이거나 매매대금이 보증금과 거의 같아 자기 돈을 거의 들이지 않고 산 것으로 보이면, 이의를 제기할지 서둘러 검토해야 합니다. 전세사기에서 자력 없는 사람에게 명의를 넘기는 수법이 쓰이는 이유가 이것입니다. 이 경우의 대응은 전세사기가 의심될 때 신고와 보증금 회수 절차에 정리해 두었습니다. 4단계: 새 계약서를 요구받으면 내용부터 봅니다. 법으로는 다시 쓸 필요가 없습니다. 새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 하면, 보증금·기간 등 기존 조건을 그대로 승계한다는 문구가 들어갔는지 확인하고 서명하십시오. 조건을 바꾸는 계약이라면 바뀐 부분이 기존 계약과 같은 보호를 받는지 따로 따져야 합니다. 5단계: 보증보험·전세대출 기관에 알립니다. 전세보증금반환보증이나 전세대출을 이용 중이라면 가입 기관에 소유자 변경 사실을 알리고 필요한 절차를 확인해 두는 것이 안전합니다. 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 문제는 임대인이 갱신을 거절했어요, 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요에서 따로 다룹니다.

6. 세입자가 그 집을 직접 사는 경우

살던 집을 사는 것은 흔한 선택이지만, 이때도 함정이 있습니다. 대법원은 대항력을 갖춘 세입자가 그 집을 사서 소유권이전등기를 마치면, 그때부터 세입자의 주민등록은 임대차를 공시하는 수단이 될 수 없어 대항력이 소유권 취득 시에 사라진다고 보았습니다(대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결). 그 사건에서 세입자는 주택도시보증공사의 보증을 받아 전세대출을 쓰고 있었는데, 집을 사면서 대항력과 우선변제권을 잃자 보증약관상 면책사유에 해당한다는 원심 판단이 그대로 유지됐습니다. 쉽게 말하면 살던 집을 살 때는 매매대금에서 보증금을 빼는 계산만 해서는 안 되고, 전세대출을 먼저 갚거나 대출기관과 정리할 방법을 잔금 전에 정해 두어야 한다는 뜻입니다. 대출이 남은 채 소유권만 넘겨받으면, 대출을 받을 때 보증으로 마련해 둔 안전장치가 사라질 수 있습니다.

7. 상가라면: 바꾼 약속은 공시돼야 넘어갑니다

상가 세입자도 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 대항력이 생기고, 건물이 팔리면 새 건물주가 임대인 지위를 승계합니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항). 그런데 옛 건물주와 따로 맺은 유리한 약속은 그대로 넘어가지 않을 수 있습니다. 대법원은 옛 건물주와의 약정으로 월세가 면제되는 등 임대차 내용이 세입자에게 유리하게 바뀌었더라도, 사업자등록 정정신고를 통해 그 변경이 세무서의 상가건물 임대차 현황서에 기재되는 등으로 공시되지 않았다면 새 건물주에게 대항할 수 없다고 판단했습니다(대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201494 판결). 각서만 받아 두고 정정신고를 하지 않았다면, 새 건물주는 원래 계약서의 월세를 청구할 수 있다는 뜻입니다. 이해관계인은 관할 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있으므로(같은 법 제4조 제3항), 공시된 내용이 무엇인지 확인해 두시는 것이 좋습니다. 한편 건물이 팔리기 전에 밀린 월세나 관리비는 별도의 채권양도가 없으면 새 건물주가 아니라 옛 건물주가 청구할 수 있지만, 나중에 임대차가 끝나 새 건물주가 보증금을 돌려줄 때에는 그 연체액이 특별한 사정이 없는 한 보증금에서 당연히 공제됩니다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결). 조성욱 변호사의 관점 21년째 청주에서 부동산 분쟁을 다루며 보면, 집주인이 바뀌는 시점에 세입자들이 가장 자주 놓치는 것은 «아무것도 하지 않아도 되는 경우»와 «지금 결정해야 하는 경우»를 구별하는 일입니다. 대항력을 갖춘 세입자에게 새 집주인이 성실한 사람이라면 정말로 할 일이 거의 없습니다. 그러나 매수인의 자력이 의심되는데도 새 집주인에게 월세를 보내며 몇 달을 보내면, 이의라는 가장 강한 선택지가 조용히 사라집니다. 반대로 집을 파는 쪽에서는 매매계약서의 승계 특약만 믿고 세입자의 동의를 받지 않는 일이 많은데, 세입자가 법인이거나 전입하지 않은 경우에는 그 특약이 옛 집주인을 지켜 주지 못합니다. 결국 집이 팔리는 시점에 세입자와 매도인 모두 등기부, 전입 상태, 매수인의 자력을 한 번에 점검하는 것이 분쟁을 막는 가장 확실한 방법입니다.

8. 법률사무소 信의 대응

법률사무소 信은 청주에서 21년째 부동산 분쟁을 다루고 있으며, 대한변협 등록 부동산 전문변호사 조성욱이 직접 사건을 맡습니다. 집주인이 바뀐 임대차 사건은 다음 순서로 진행합니다. 첫째, 등기부와 주민등록 이력으로 대항력이 언제 생겼고 지금도 유지되는지부터 확인합니다. 둘째, 새 집주인의 자력과 등기부상 담보 상태를 살펴 승계를 받아들일지, 이의를 제기할지를 함께 결정합니다. 셋째, 이의가 필요하면 옛 집주인과 새 집주인 모두에게 도달 시점이 남는 방식으로 통지합니다. 넷째, 보증금 반환이 늦어지면 임차권등기명령과 가압류로 권리를 먼저 보전하고, 보증금 반환청구 소송까지 이어 갑니다. 다섯째, 집을 파는 분에게는 세입자의 동의 확인과 매매계약서 특약 설계를 통해 보증금 책임이 남지 않도록 돕습니다. 여섯째, 세입자가 살던 집을 사는 경우 전세대출 정리와 잔금 순서를 미리 설계합니다. 일곱째, 변호사·변리사·세무사 자격을 함께 갖춘 강점을 살려 매매대금 정산에 따른 양도소득세 영향까지 함께 검토합니다. 임대차와 매매가 얽힌 부동산 사건의 진행 방식과 상담료는 청주 부동산 분쟁 안내에 정리해 두었습니다. 청주·충북에서 집주인 변경과 보증금 문제로 고민이 있으시면 부담 없이 연락 주십시오. ☎ 043-291-5555