개발허가를 못 받아 깨진 땅 매매, 매수인의 채권자가 낸 계약금 2억여 원 청구를 대법원까지 가서 막은 사건

사건의 줄기를 먼저 표로 정리했습니다.

구분	내용
의뢰인	선산과 그 일대 땅을 지켜 온 집안의 종중 · 땅을 판 쪽(피고)
상대방	매수인에게 받을 돈이 있던 제3자 · 계약금 반환 채권을 압류한 채권자(원고)
끼어든 사람	매수인 본인 · 소송 도중 「그 매매는 유효하다」며 따로 청구(독립당사자참가)
사건	해제된 매매계약의 계약금을 돌려 달라는 추심금 청구
청구 내용	2억 3,263만 3,683원과 지연손해금(연 15%)
핵심 쟁점	「허가를 받으면 잔금을 준다」는 약정에서 허가가 끝내 나오지 않았을 때 잔금 의무의 이행기가 오는가
결과	1심·2심 전부 기각 · 참가인 청구도 기각 · 대법원 상고기각으로 확정

1. 땅을 팔았는데 8년이 지나도록 잔금이 들어오지 않았습니다

종중이 가진 것은 집안이 대를 이어 지켜 온 선산과 그 둘레의 땅이었습니다. 2012년 1월, 그 땅을 개발하겠다는 사람에게 팔기로 하고 계약서를 썼습니다. 계약서에는 흔히 보는 문구가 하나 들어 있었습니다. > 매수인이 개발행위허가를 득한 후 30일 이내에 잔금을 지급한다. 땅을 사는 쪽이 개발을 목적으로 할 때 자주 쓰는 약정입니다. 사는 쪽은 허가가 날지 모르는 상태에서 큰돈을 먼저 내기 어렵고, 파는 쪽은 그 사정을 받아 주는 대신 계약금을 받아 둡니다. 양쪽 다 합리적인 거래로 생각하고 서명합니다. 문제는 허가가 나오지 않았을 때입니다. 매수인은 그 일대를 산업단지로 지정받아 개발하려 했습니다. 2015년 2월 산업단지 지정요청과 실시설계인가를 신청했지만 서류가 갖춰지지 않았다는 이유로 스스로 취하했습니다. 그 뒤로는 허가를 받으려고 실제로 무엇을 했는지 드러나는 자료가 없었습니다. 종중은 기다리다 2013년 12월부터 잔금을 달라고 여러 차례 알렸습니다. 2016년 4월에도, 8월에도 같은 내용을 보냈습니다. 그래도 잔금은 들어오지 않았고, 그해 9월 종중은 계약을 해제했습니다. 계약서 제6조에는 매수인의 잘못으로 계약이 깨지면 계약금은 매도인에게 귀속된다고 적혀 있었습니다. 여기서 끝났으면 흔한 분쟁이었을 것입니다. 그런데 한 사람이 더 등장했습니다. 매수인에게 받을 돈이 있던 제3자가 법원을 통해 매수인의 재산을 뒤지다가, 「매수인이 종중에게서 계약금을 돌려받을 권리」를 찾아낸 것입니다. 그 사람은 그 권리를 압류하고 추심명령을 받아, 종중을 상대로 직접 2억 3,263만 원을 내놓으라는 소송을 냈습니다. 소송 도중에는 매수인 본인도 끼어들어 「그 매매계약은 아직 유효하다」는 확인을 구했습니다. 종중으로서는 땅은 8년째 묶여 있는데 계약금까지 토해 내야 할 처지였습니다.

2. 승부처는 「언제부터 잔금을 달라고 할 수 있었나」였습니다

상대방의 논리는 단순하고 강했습니다. > 계약서에 「허가를 받은 후」 잔금을 준다고 적혀 있다. 허가가 나오지 않았으니 잔금을 줄 때가 아직 오지 않았다. 잔금을 안 준 것이 잘못이 아닌 이상 계약을 해제할 수 없고, 해제가 무효라면 계약금은 돌려주어야 한다. 이 주장이 받아들여지면 종중은 집니다. 그리고 더 나쁜 것은 그다음입니다. 허가를 받을지 말지는 전적으로 매수인에게 달려 있으므로, 매수인이 움직이지 않는 한 잔금을 달라고 할 수도, 계약을 깰 수도 없습니다. 땅이 영원히 묶입니다. 그래서 저희가 세운 자리는 이것이었습니다. 「허가를 받으면」은 조건이 아니라 기한이다. 법은 이렇게 정리하고 있습니다. 돈을 갚는 일에 어떤 사실이 붙어 있을 때, 그 사실이 일어난 때는 물론이고 그 사실이 일어날 수 없게 된 때에도 갚을 때가 온 것으로 본다는 것입니다. 나아가 그 사실이 이루어지느냐가 주로 돈을 낼 사람의 성의와 노력에 달려 있고 받을 사람은 손쓸 수 없는 경우에는, 불가능이 확정되지 않았더라도 합리적인 기간 안에 그 사실이 일어나지 않으면 갚을 때가 온 것으로 본다고 봅니다. 이 자리를 고른 데는 두 가지 이유가 있었습니다. 첫째, 사실관계가 이 법리에 정확히 들어맞았습니다. 개발행위허가를 받으려고 서류를 갖추고 신청하는 일은 전부 매수인의 몫입니다. 종중은 땅 주인일 뿐 허가 절차에 아무런 영향을 줄 수 없습니다. 그런데 매수인은 신청을 스스로 취하한 뒤 손을 놓고 있었습니다. 둘째, 상대의 주장을 뒤집는 것이 아니라 비껴가는 자리였습니다. 「허가가 안 나온 것이 매수인 탓이다」를 증명하려 들면 개발 실무의 세부로 끌려들어 갑니다. 반면 「그렇게 오래 지났으면 이제 때가 됐다」는 지나간 시간 자체가 증거입니다. 계약일부터 변론이 끝날 때까지 8년 10개월이 지나 있었습니다.

3. 실제로 한 일

첫째, 시간을 자료로 만들었습니다. 계약일부터 8년 10개월이 지나도록 허가가 없었다는 것, 2015년 2월 신청을 스스로 취하한 뒤로는 허가를 받으려 애썼다는 자료를 찾기 어렵다는 것을 정리했습니다. 매수인 측은 2017년 9월 사전심사청구서를 낸 것을 노력의 증거로 들었지만, 확인해 보니 사전심사 대상이 아니어서 접수가 취소된 것이었습니다. 노력의 자료가 아니라 오히려 그 반대였습니다. 둘째, 재촉한 기록을 꺼냈습니다. 이 사건을 가른 것이 이 부분입니다. 종중은 2013년 12월부터 잔금을 달라고 알렸고, 2016년 4월과 8월에도 같은 요구를 했습니다. 특히 2016년 8월 3일자 내용증명에는 「그달 말까지 실현 가능한 사업계획서 제출 등이 없으면 계약을 해지하고 계약금을 반환할 수 없다」고 기한을 못 박아 두었습니다. 그리고 답이 없자 9월 7일 「15일 안에 이의가 없으면 해지된 것으로 보겠다」는 통지를 보냈습니다. 계약을 깨려면 상당한 기간을 정해 이행을 재촉하고, 그 기간에도 이행이 없어야 합니다. 그 요건을 몇 해에 걸쳐 쌓아 둔 서류가 그대로 증명했습니다. 셋째, 압류가 있기 전에 입장을 밝혀 두었습니다. 채권자의 추심명령이 종중에 송달된 뒤, 종중은 2016년 7월 법원에 「이 매매계약은 해지되어 계약금을 반환할 수 없다」는 취지의 제3채무자 진술서를 냈습니다. 뒤늦게 만든 주장이 아니라 그때부터 일관된 입장이었다는 것이 기록에 남았습니다. 넷째, 「압류했으니 보호받아야 한다」는 주장을 끊었습니다. 계약이 해제되면 그로 인해 생긴 법률관계를 믿고 새로 이해관계를 맺은 제3자는 보호받습니다. 그런데 계약상의 채권 자체를 압류하거나 전부받은 채권자는 여기서 말하는 제3자가 아닙니다. 압류는 그 채권을 그대로 붙잡는 것이지 새로운 권리를 만드는 것이 아니기 때문입니다. 계약이 해제되면 붙잡고 있던 채권 자체가 사라집니다. 압류가 먼저 있었다는 사정은 결론을 바꾸지 못했습니다. 다섯째, 끼어든 매수인에게도 같은 답을 했습니다. 매수인은 소송 도중 「그 매매는 유효하다, 그렇지 않더라도 아직 효력이 정해지지 않은 상태다」라는 확인을 구하며 따로 들어왔습니다. 그러나 계약이 이미 적법하게 해제된 이상 그 주장도 설 자리가 없었습니다.

4. 결과, 그리고 끝나지 않은 부분

1심은 청구를 기각했고, 항소심도 항소와 참가인의 청구를 모두 기각했습니다. 대법원은 상고를 기각해 그대로 확정됐습니다. 법원이 든 이유를 항목별로 정리하면 이렇습니다.

상대가 내세운 것	법원의 판단
허가가 안 나왔으니 잔금 줄 때가 오지 않았다	그 사실의 실현이 주로 매수인의 성의와 노력에 달려 있고 매도인은 영향을 줄 수 없다 · 합리적인 기간 안에 일어나지 않으면 이행기가 온다
(사실) 계약일부터 변론종결까지	8년 10개월 동안 허가를 받지 못했다
(사실) 매수인의 노력	2015년 2월 신청을 서류 미비로 스스로 취하한 뒤 노력한 자료를 찾기 어렵다 · 2017년 사전심사청구는 대상이 아니어서 접수 취소
(사실) 매도인의 최고	2013년 12월부터 여러 차례 · 2016년 8월 3일 내용증명에 기한을 못 박음 · 9월 7일 해제 통지
이행기 도래 시점	늦어도 2016년 8월 31일경
계약 해제 시점	최고 뒤 30일이 지난 2016년 9월 30일경 적법하게 해제
계약이 유동적 무효여서 계약금을 돌려받아야 한다	해제된 이상 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다
매수인의 이행불능이니 계약금을 돌려 달라	이행불능이라면 채권자가 해제할 수 있고 계약금은 매도인에게 귀속될 뿐이다 · 주장 자체로 이유 없다
압류채권자는 보호받는 제3자다	계약상 채권 자체를 압류한 채권자는 해제에서 보호되는 제3자가 아니다
(참가인) 그 매매는 유효하다 / 유동적 무효다	이미 해제됐으므로 이유 없다
결론	계약금은 매도인에게 귀속 · 청구 전부 기각 · 상고기각으로 확정

끝나지 않은 부분도 적어 둡니다. 대법원이 법리를 따로 설시한 것은 아닙니다. 상고는 「상고심절차에 관한 특례법」에 따라 기각됐습니다. 상고이유가 법에 정한 사유에 해당하지 않거나 이유 없다고 보아 본안 판단 없이 끝내는 방식입니다. 결론이 확정된 것은 분명하지만, 대법원이 이 쟁점에 관해 새로운 판단을 내놓은 사건으로 읽어서는 안 됩니다. 계약금은 지켰지만 땅은 오래 묶여 있었습니다. 2012년에 계약하고 2016년에 해제했으며, 분쟁이 끝난 것은 2021년입니다. 9년입니다. 그사이 종중은 그 땅을 팔 수도 쓸 수도 없었습니다. 계약금을 지킨 것이 이 9년을 메워 주지는 않습니다. 소송비용도 전부 돌아오지는 않습니다. 「항소비용은 원고가 부담한다」는 주문이 나와도 금액을 정하는 절차를 따로 밟아야 하고, 그 절차에서 인정되는 변호사 비용은 실제로 쓴 돈이 아니라 규칙이 정한 한도까지입니다.

5. 조성욱 변호사의 관점 — 「허가 나오면 잔금」은 파는 쪽에 시한폭탄입니다

땅을 팔 때 가장 자주 보는 특약이 「매수인이 허가를 받은 뒤 잔금을 지급한다」입니다. 사는 쪽 사정을 생각하면 야박하게 거절하기 어려운 조건이고, 계약금을 넉넉히 받아 두면 손해 볼 일 없다고 여기기 쉽습니다. 그런데 이 문구에는 「언제까지」가 빠져 있습니다. 허가를 받을지 말지, 언제 받을지는 전적으로 사는 쪽 손에 달려 있습니다. 파는 쪽은 아무것도 할 수 없습니다. 그 상태로 해가 바뀌면 땅은 팔지도 쓰지도 못하는 상태로 묶입니다. 이 사건에서 종중이 겪은 것이 정확히 그것이었습니다. 법이 이 교착을 풀어 줍니다. 그 사실이 이루어지느냐가 돈 낼 사람의 성의에 달려 있고 받을 사람이 손쓸 수 없다면, 합리적인 기간이 지나면 이제 줄 때가 됐다고 봅니다. 다만 이것은 분쟁이 생긴 뒤에 법원이 적용하는 법리입니다. 계약서를 쓸 때 「허가 여부와 관계없이 몇 년 안에는 잔금을 지급한다」는 한 줄을 넣어 두면 애초에 다툴 일이 없습니다. 그 한 줄을 넣자고 했을 때 상대가 난색을 보인다면, 그것 자체가 계약의 위험을 알려 주는 신호입니다. 이 사건에서 결과를 가른 것은 법리보다 종이였습니다. 종중은 2013년부터 2016년까지 잔금을 달라고 알린 기록을 차곡차곡 남겨 두었습니다. 특히 2016년 8월의 내용증명은 「그달 말까지 아무것도 없으면 해지하겠다」고 기한을 못 박았습니다. 계약을 깨려면 상당한 기간을 정해 재촉해야 한다는 요건을, 그 서류가 그대로 충족했습니다. 말로 수십 번 재촉한 것보다 내용증명 한 장이 소송에서 강합니다. 한 가지 더 말씀드립니다. 모르는 사람이 어느 날 「당신이 가진 돈을 나에게 달라」며 소송을 걸어오는 일이 실제로 있습니다. 이 사건의 원고는 종중과 아무 거래도 한 적이 없는 사람입니다. 매수인에게 받을 돈이 있었을 뿐입니다. 거래 상대의 빚은 그 사람의 사정이지만, 그 빚이 우리 쪽으로 넘어오는 통로가 이렇게 열려 있습니다. 그런 통지를 받으면 「나와 상관없는 일」이라고 두지 마시고 법원에 낼 답변부터 챙기셔야 합니다. 이 사건에서도 그때 낸 진술서 한 장이 뒤에 증거가 됐습니다.

6. 같은 일을 겪고 계시다면

허가를 조건으로 땅을 파시려는 분이라면 ·「언제까지」를 반드시 넣으십시오. 「허가 여부와 관계없이 계약일부터 ○년 안에는 잔금을 지급한다」, 「그때까지 지급되지 않으면 계약은 해제된 것으로 본다」는 문구입니다. 한 줄이면 이 사건 전체가 생기지 않습니다. ·허가 절차의 진행 상황을 알려 달라는 조항도 함께 넣으십시오. 몇 달에 한 번 진행 상황을 서면으로 알리게 해 두면, 나중에 「노력했는지」를 다툴 때 그 자료가 그대로 증거가 됩니다. ·계약금 귀속 조항을 확인하십시오. 「매수인의 잘못으로 해제되면 계약금은 매도인에게 귀속된다」는 조항이 있어야 합니다. 이 사건에서도 그 조항이 결론의 근거가 됐습니다. 이미 잔금이 막혀 계신 분이라면 ·재촉은 반드시 서면으로, 기한을 적어서 하십시오. 전화와 문자로 아무리 여러 번 말해도 「상당한 기간을 정해 재촉했다」는 요건을 채우기 어렵습니다. 내용증명에 「언제까지 무엇을 하지 않으면 해제하겠다」를 적는 것이 핵심입니다. ·상대가 허가를 받으려고 무엇을 했는지 기록해 두십시오. 신청과 취하, 보완 요구, 중단된 기간이 모두 의미를 가집니다. 관할 행정청에 진행 상황을 확인해 두시는 것도 방법입니다. ·시간이 흐른 것 자체가 불리하지만은 않습니다. 오래 기다린 것이 「합리적인 기간이 지났다」는 근거가 되기도 합니다. 다만 그동안 재촉한 기록이 없으면 그 시간은 「문제 삼지 않았다」로 읽힐 수 있습니다. 거래 상대의 채권자에게서 통지를 받으셨다면, 압류·추심 통지를 받고 아무 대응도 하지 않으면 뒤에 불리해질 수 있습니다. 법원이 보내는 제3채무자 진술 최고서에 사실대로 답하는 것이 첫걸음입니다. 이 사건에서도 그때 낸 한 장이 뒤에 「처음부터 일관된 입장」을 보여 주는 자료가 됐습니다. 계약이 이미 깨졌다면 그 사실을 그 자리에서 적어 두십시오. 집안의 땅을 둘러싼 다른 분쟁은 종중이 «명의만 빌려준 땅»이라며 낸 지분 반환 청구를 막은 사건에, 여러 사람이 지분으로 나눠 가진 땅을 정리하는 방법은 공유물분할에 적어 두었습니다. 땅과 건물을 둘러싼 분쟁 전반은 청주 부동산 분쟁 안내에 모아 두었습니다.