1. 누가 물어 주느냐는 «물이 어디서 샜느냐»가 정합니다
어느 날 천장에 누런 얼룩이 번지고, 벽지가 들뜨고, 욕실 천장에서 물방울이 떨어집니다. 윗집에 알렸더니 "우리 집 문제가 아닌 것 같다", "집주인에게 말하라", "관리사무소 소관이다"라는 답만 돌아옵니다. 2026년 7월 KBS가 «아랫집만 속 터지는 누수 전쟁»이라는 제목으로 다룰 만큼 흔한 분쟁이고, 아파트와 원룸·오피스텔이 밀집한 청주에서도 상담이 꾸준한 유형입니다.
결론부터 말씀드리면, 배상 책임은
물이 새어 나온 지점을 따라갑니다. 윗집 화장실 바닥 방수층이나 윗집 전용 배관처럼 윗집 전유부분이 원인이면 윗집이, 여러 세대가 함께 쓰는 공용 배관·외벽·옥상이 원인이면 관리단이, 새 아파트의 시공 불량이 원인이면 사업주체·시공사가 책임을 집니다. 그래서 누수 분쟁은 법리보다
원인 확인이 먼저이고, 원인이 끝내 가려지지 않을 때를 대비한 법의 장치(공용부분 추정)도 함께 알아 두셔야 합니다.
2. 법이 정한 책임의 순서 — 점유자, 그다음 소유자
누수 배상의 기본 조문은 민법 제758조 제1항입니다. 공작물(건물과 그 설비)의 설치 또는 보존에 하자가 있어 남에게 손해를 입혔다면
1차로 그 공작물을 점유하는 사람이 배상하고, 점유자가 손해를 막는 데 필요한 주의를 게을리하지 않았다면
소유자가 배상합니다. 소유자의 책임은 과실을 따지지 않는 책임입니다. 대법원은 여기서 말하는 하자를 공작물이 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태로 보고, 그 하자가 사고의 여러 원인 가운데 하나이기만 해도 손해는 하자로 생긴 것이라고 판단합니다(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다227103 판결).
누수가 사람의 부주의에서 비롯됐다면 적용 조문이 달라집니다. 세탁기 급수 호스가 빠진 채 외출했거나 욕조에 물을 틀어 둔 채 잠든 경우처럼
고의나 과실로 물을 넘치게 한 사람은 민법 제750조에 따라 직접 배상합니다.
아파트·빌라·오피스텔 같은 집합건물에는 규정이 하나 더 있습니다. 집합건물법 제6조는 건물의 설치·보존상 흠 때문에 다른 사람에게 손해가 났을 때
그 흠은 공용부분에 있는 것으로 추정한다고 정합니다. 여기서 추정되는 것은 흠이 «어디에» 있느냐뿐입니다. 건물 어딘가에 흠이 있고 그 흠 때문에 물이 샜다는 점은 여전히 피해자가 증명해야 하지만, 그것까지 증명되면 공용부분을 관리하는 쪽이 «윗집 전유부분 탓»이라는 사실을 밝혀내야 책임을 벗습니다. 감정 결과 원인이 특정 세대의 배관이나 창호처럼 전유부분으로 드러나면 추정은 깨집니다.
누수 원인에 따라 청구 상대방은 이렇게 달라집니다.
| 누수 원인 | 청구 상대방 | 근거 |
|---|
| 윗집 화장실 방수층·윗집 전용 배관 | 윗집 점유자, 주의를 다했으면 윗집 소유자 | 민법 제758조 제1항 |
| 윗집 사람의 부주의(호스 이탈·물 넘침) | 물을 넘치게 한 사람 | 민법 제750조 |
| 공용 배관·외벽·옥상 | 관리단(아파트는 입주자대표회의·관리주체가 관리) | 민법 제758조, 집합건물법 제6조·제23조 |
| 새 아파트의 시공 불량 | 사업주체·시공사(담보책임기간 안) | 공동주택관리법 제36조, 집합건물법 제9조 |
3. 윗집이 세입자라면, 공용 배관이라면, 공사업체 탓이라면
윗집의 세입자와 집주인 가운데 누구에게 청구하나요. 가장 많이 받는 질문입니다. 조문대로라면 1차 책임은 실제로 그 집에 사는 세입자(점유자)에게 있고, 세입자가 할 수 있는 관리를 다했다면 책임은 집주인(소유자)에게 넘어갑니다. 바닥 콘크리트 속에 묻힌 배관이 낡아 터진 경우처럼 세입자가 들여다보거나 손댈 수 없는 곳의 하자라면 세입자가 주의를 게을리했다고 보기 어려워 집주인 책임으로 가는 경우가 많습니다. 반대로 세탁기 호스를 제대로 연결하지 않은 것처럼 세입자의 부주의가 원인이면 세입자가 책임집니다. 누구 책임인지 불확실할 때는 두 사람을 함께 상대로 청구하는 방법도 쓰입니다.
피해를 입은
아랫집이 세입자라면 자기 집주인에게도 요구할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 집을 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무를 지기 때문입니다(민법 제623조). 대법원은 위층 바닥이자 아래층 천장인 콘크리트 슬래브 속 상수도 배관이 부식돼 터진 사고에서, 그 슬래브는 위아래 층에 함께 쓰이는 부분이라 아래층 소유자도 유지·관리할 의무가 있다고 보고, 아래층 소유자 겸 임대인이 임차인의 손해를 공작물책임과 수선의무 위반 책임으로 배상해야 한다고 판단했습니다(위 2017다227103 판결). 누수로 방 일부를 쓸 수 없게 됐다면 그 비율만큼 차임 감액을, 남은 부분으로 살 수 없을 정도라면 계약 해지를 청구할 수도 있습니다(민법 제627조). 집주인과의 다툼 전반은
청주에서 집주인과 분쟁이 났을 때 임차인이 할 수 있는 것은 무엇인가요를 참고하십시오.
공용 배관이 터졌다면 윗집이 아니라 공용부분을 관리하는 쪽이 상대방입니다. 공용부분은 구분소유자 전원의 공유이고(집합건물법 제10조 제1항), 그 관리의 권한과 책임은 관리단에 있습니다. 청주지방법원에서 항소심이 열린 사건이 좋은 예입니다. 한 상가 집합건물 지하 1층 천장의 공용 배관이 파열돼 점포가 물에 잠기자 점포 측이 관리단과 관리소장을 상대로 배상을 구했는데, 항소심은 그 단체가 입점 상인들의 자치 모임일 뿐 법에서 말하는 관리단이 아니라며 청구를 받아들이지 않았습니다. 대법원은 이를 뒤집었습니다. 관리단은 구분소유 관계가 성립하면 별도의 조직 행위 없이 당연히 성립하고(같은 법 제23조 제1항), 명칭이나 규약이 없어도 관리단 역할을 할 수 있으며, 구분소유자가 아닌 입점자가 섞인 단체라도 관리단의 성격을 겸할 수 있다며 사건을 청주지방법원으로 돌려보냈습니다(대법원 2025. 1. 9. 선고 2024다291522 판결). «우리는 관리단이 아니다»라는 항변이 쉽게 받아들여지지 않는다는 뜻입니다. 관리인도 관리규약도 없는 작은 빌라라도 관리단은 법에 따라 성립해 있고, 관리단 재산으로 배상하지 못하면 구분소유자들이 지분비율에 따라 책임을 집니다(같은 법 제27조 제1항). 아파트는 입주자대표회의와 관리주체가 실제 관리를 맡는 경우가 많아, 누구를 상대로 할지는 단지의 관리 형태를 보고 정합니다.
윗집이 인테리어 공사를 한 뒤에 샜다면, 윗집은 «업체 잘못»이라는 이유만으로 아랫집에 대한 책임을 벗지 못합니다. 대법원은 공사를 맡긴 사람(도급인)의 면책을 정한 민법 제757조가 공작물 점유자 책임(제758조 제1항)을 막지 않는다고 보았습니다(대법원 2006. 4. 27. 선고 2006다4564 판결). 윗집은 아랫집에 배상한 뒤 원인을 제공한 업체에 구상하면 되고(민법 제758조 제3항), 업체와의 하자 다툼은
인테리어 공사가 부실한데 업체가 하자보수를 안 해줍니다를 참고하시면 됩니다.
입주한 지 얼마 안 된 새 아파트라면 시공 하자일 가능성이 큽니다. 이때는 사업주체·시공사에 하자보수를 청구하는 길이 따로 있고(공동주택관리법 제36조), 담보책임기간이 공사 종류별로 달라 기간부터 확인해야 합니다. 자세한 기간은
신축 아파트 하자보수 청구는 언제까지 가능한가요에 정리해 두었습니다.
4. 원인부터 확정하십시오 — 기록과 누수 탐지
누수 분쟁은 원인만 확정되면 절반은 끝납니다. 반대로 원인이 흐릿하면 윗집·집주인·관리사무소가 서로 떠넘기며 시간이 흐르고, 그사이 곰팡이와 전기 문제로 피해가 커집니다. 발견한 날부터 다음 자료를 차곡차곡 모아 두십시오.
·날짜가 남는 사진·동영상: 얼룩이 번지는 과정, 물방울이 떨어지는 모습
·관리사무소 연락 기록과 현장 확인 내용
·누수 탐지 보고서: 원인 위치와 탐지 방법이 적힌 것
·복구 견적서(두세 곳)와 실제 지출 영수증
·곰팡이·가구·가전 피해 사진, 집을 비워야 했다면 숙박비 영수증
탐지는 가능하면
윗집과 관리사무소가 함께 지켜보는 자리에서 하십시오. 한쪽이 부른 업체의 결과만 있으면 상대방이 믿지 않고, 소송에서 원인이 다퉈지면 법원 감정까지 가야 해 비용과 시간이 크게 늘어납니다.
윗집이 확인이나 공사를 위해 문을 열어 주지 않는 경우도 흔합니다. 집합건물법 제5조 제3항은 구분소유자가 자기 전유부분이나 공용부분을 보존하기 위해 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 사용을 청구할 수 있고, 그로 인해 상대방이 손해를 입으면 보상하도록 정합니다. 윗집에 세입자가 살고 있어도 같은 규정이 적용되므로 세입자에게 협조를 청구할 수 있습니다(같은 조 제4항). 끝내 거부하면 소송으로 구할 수 있습니다.
5. 해결 절차 — 다섯 단계
순서를 지키면 대부분 소송 전에 정리됩니다.
1단계 — 피해 확산 막기와 기록. 관리사무소에 즉시 알려 밸브 차단 같은 긴급 조치를 요청하고, 위 자료를 남깁니다. 전등이나 콘센트 주변이 젖었다면 전기부터 차단하십시오.
2단계 — 원인 확인. 윗집·관리사무소와 함께 누수 탐지를 진행합니다. 공용부분이 원인으로 나오면 관리사무소(관리 주체)가 보수와 배상 절차를 맡습니다.
3단계 — 보험 확인과 청구. 윗집이 가입한 일상생활배상책임보험(일배책) 특약이 있는지 확인을 요청하십시오. 일배책은 남에게 끼친 손해를 보상하는 책임보험이라(상법 제719조), 피해자는 보험금액 한도에서 보험사에
직접 보상을 청구할 수 있습니다(상법 제724조 제2항). 참고로 윗집이 사고 뒤 손해가 커지지 않도록 쓴 긴급 조치 비용 등은 보험사가 부담하는 손해방지비용이 될 수 있지만(상법 제680조 제1항), 아랫집이 쓴 탐지비·복구비는 손해배상 항목으로 따로 청구합니다.
4단계 — 내용증명. 원인·피해 내역·요구 사항(누수 방지 공사 기한, 복구비 금액)을 적어 보냅니다. 내용증명은 시효를 잠시 멈추는 «최고»에 해당해, 6개월 안에 소송이나 가압류 등을 하지 않으면 시효 중단 효력이 사라집니다(민법 제174조). 작성 요령은
내용증명은 어떻게 쓰고 보내야 효력이 있나요를 참고하십시오.
5단계 — 조정 또는 소송. 집합건물의 하자와 공용부분 관리를 둘러싼 분쟁은 시·도에 두는 집합건물분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다(집합건물법 제52조의2). 다만 새 공동주택의 담보책임·하자보수 분쟁은 이 위원회가 아니라 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회가 맡습니다(공동주택관리법 제39조). 소송에서는
복구비 배상과 함께 누수 방지 공사 자체를 청구할 수 있습니다. 서울북부지방법원은 윗집 화장실 바닥 콘크리트에 매립된 배관이 낡아 아랫집 천장으로 물이 샌 사건에서, 윗집에 천장 수리비 80만 원 배상과 배관을 교체하는 누수방지공사를 명하고, 판결 확정 뒤 1개월 안에 공사하지 않으면 한 달에 30만 원씩 물도록 했습니다(2024. 8. 29. 선고 2023가단4254 판결, 확정). 같은 판결은 윗집 안에서 해야 하는 공사는 윗집의 협력 없이는 할 수 없어 아랫집이 대신할 수 없으므로 그 공사비를 손해배상으로 받을 수는 없고, 소유권 방해를 없애 달라는 청구(민법 제214조)로 공사 이행을 구해야 한다고 보았습니다. 이렇게 이행을 강제하는 수단이 간접강제입니다(민사집행법 제261조). 다만 공사 장소와 방법에 따라 달리 볼 여지도 있어, 어느 방식으로 청구할지는 사안마다 따져야 합니다.
6. 받을 수 있는 돈과 청구 기한
청구 항목은 원상회복에 실제로 필요한 범위가 기준입니다.
| 청구 항목 | 인정 범위 | 필요한 자료 |
|---|
| 천장·벽지·장판 복구비 | 원래 상태로 되돌리는 비용 | 견적서·영수증 |
| 가구·가전 손상 | 수리비, 수리할 수 없으면 손상 당시 가치 | 사진·구입 내역 |
| 누수 탐지비 | 원인 규명에 든 비용 | 탐지 보고서·영수증 |
| 임시 숙박비·영업손실 | 거주·영업이 실제로 불가능했던 기간 | 숙박 영수증·매출 자료 |
위자료도 청구할 수는 있지만 쉽게 인정되지는 않습니다. 재산 피해가 배상되면 정신적 고통도 함께 회복된다고 보는 것이 판례의 태도라서, 재산적 손해의 배상만으로는 회복할 수 없는 고통이 있어야 인정됩니다(민법 제751조). 윗집 누수로 생활이 불편하고 곰팡이가 번졌는데 누수방지 조치가 늦어진 사건에서 아랫집 거주자들에게 각 100만 원의 위자료를 인정한 판결이 있습니다(의정부지방법원 2026. 5. 14. 선고 2025나203162 판결).
반대로 피해자가 누수를 알고도 오래 문제 삼지 않거나 손을 쓰지 않아 피해를 키웠다면 배상액이 줄어듭니다(민법 제763조·제396조, 과실상계). 아랫집이 오랫동안 문제를 제기하지 않고 아무 조치도 하지 않은 점을 들어 윗집 책임을 70%로 제한한 사례가 있습니다(대전지방법원 2025. 6. 25. 선고 2024나202193 판결).
청구 기한도 챙기셔야 합니다. 불법행위 손해배상은 피해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 청구할 수 없습니다(민법 제766조). 누수가 계속되는 동안 새로 생기는 손해는 각각 그 손해를 안 때부터 따로 시효가 진행하는 것으로 보지만, 처음 알았던 손해에 대한 청구권은 먼저 시효가 끝날 수 있으니 원인이 확인됐다면 오래 미루지 마십시오. 소송 목적의 값이 3,000만 원 이하라면 소액사건 절차로 비교적 빨리 진행됩니다(소액사건심판규칙 제1조의2).
거꾸로
누수 가해자로 지목된 윗집이라면, 원인이 확인되기 전에 요구액을 그대로 받아들이지 마십시오. 원인이 공용부분으로 나오면 책임은 관리 주체 몫이고, 윗집 전유부분이 원인이더라도 배상 범위는 원상회복에 필요한 한도로 정해집니다. 과다한 견적에는 다른 견적이나 보험사 손해사정 결과로 대응할 수 있습니다.
7. 청주·충북에서 활용할 수 있는 자원
산남동의 오래된 아파트든 오송·오창의 새 단지든 원리는 같습니다. 먼저 단지 관리사무소에서 확인 기록을 받아 두고, 집합건물의 하자나 공용부분 관리 분쟁은 충청북도 집합건물분쟁조정위원회에, 새 공동주택의 하자 분쟁은 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 소송은 청주지방법원이 관할하며, 소득 요건에 해당하면 대한법률구조공단의 도움도 받을 수 있습니다. 같은 이웃 사이 분쟁인 층간소음은
층간소음 때문에 못 살겠어요, 법적으로 어떻게 대응하나요에서 따로 다룹니다.
조성욱 변호사의 관점
21년간 청주에서 건설·부동산 분쟁을 다루며 본 누수 사건의 분기점은 법리가 아니라 «원인을 누가, 언제, 어떻게 확인했느냐»입니다. 조문은 비교적 명확해서 원인만 확정되면 책임자는 대개 정해집니다. 그런데 초기에 한쪽이 부른 업체의 탐지 결과만 남아 있으면 상대방이 믿지 않고, 결국 법원 감정까지 가서 감정비용이 배상액을 넘어서는 일이 생깁니다. 처음 탐지할 때 윗집과 관리사무소가 함께 지켜보게 하고 결과를 서면으로 받아 두는 것만으로 이 분쟁의 상당수는 소송 전에 정리됩니다. 누수는 초기 한 달의 대응이 전체 비용의 대부분을 좌우하는 유형이라는 점을 상담 때마다 말씀드리게 됩니다.
8. 법률사무소 信의 대응
법률사무소 信은 21년간 청주·충북에서 건설·부동산 분쟁을 다뤄 왔고, 변호사·변리사·세무사 자격을 갖춘 변호사가 사건을 직접 봅니다. 누수 분쟁은 다음 원칙으로 진행합니다.
첫째, 탐지 보고서·사진·관리사무소 기록을 검토해 청구 상대방이 윗집 점유자인지, 윗집 소유자인지, 관리단인지, 시공사인지부터 정합니다. 둘째, 원인이 불분명하면 집합건물법상 공용부분 추정을 활용할지, 윗집 전유부분의 하자를 증명할지 입증 방향을 설계합니다. 셋째, 복구비·탐지비·숙박비·영업손실을 견적과 영수증으로 정리해 과소 청구와 과다 청구를 함께 걸러 냅니다. 넷째, 윗집이나 관리 주체가 가입한 배상책임보험을 확인해 보험사 직접청구와 협상을 병행합니다. 다섯째, 내용증명과 분쟁조정처럼 소송 전에 풀 수 있는 길을 먼저 시도하되, 시효가 멈추는 효력이 사라지지 않도록 기한을 관리합니다. 여섯째, 소송이 불가피하면 배상 청구와 함께 누수 방지 공사 이행과 간접강제를 청구해 누수 자체를 멈추게 합니다. 일곱째, 대한변협에 건설 전문분야를 등록한 변호사로서 하자 감정 쟁점을 직접 검토하고, 누수 가해자로 지목된 윗집이나 관리 주체 쪽의 원인 다툼과 구상도 함께 맡습니다.
누수는 시간이 갈수록 피해와 다툼이 함께 커집니다. 사진과 탐지 보고서를 들고 오시면 청구 상대방부터 함께 정리해 드리겠습니다.
누수처럼 이웃 사이에서 생기는 부동산 분쟁 전반은
청주 부동산 분쟁 안내에서 보실 수 있습니다.
☎ 043-291-5555 · 법률사무소 信 (청주시 서원구 산남로 64 엔젤변호사빌딩 605호)